Preturile au explodat, atat timp cat a existat cerere solvabila. Astazii, la un an si ceva dupa ultima majorare salbatica, de pana la 50%, a preturilor apartamentelor si vilelor, ritmul de crestere a scazut catre 7-10% pe an, iar franele pietei ipotecare il vor arunca in curand pe linie moarta.

Lipsa de lichidititi din piata inclina zona de profit El Dorado, a comertului cu case si vile, catre randamente de maximum 25-35%, si asta pentru dezvoltatorii care au cumparat terenuri inainte de 2007, spun investitorii. Intre timp, un lobby sustinut de presa a dat roade: BNR a obligat notarii sa-i ofere datele reale privind tranzactiile imobiliare, fapt ce deshide si transparentizeaza piata, lasand si mai putin loc pentru speculatii. Asta cu conditia ca si bancherii centrali sa ofere, in mod egal, datele spre publicare.

De la bancheri la medici, oricine a avut in buzunar ceva mai mult de 100.000 de euro a putut ridica un ansamblu rezidential. Banca achita aproape 80%-90% din costuri, avansul putea fi de 10-20%, in unele cazuri chiar mai mic. Odata permisele obtinute, cu sau fara "mijloace specifice", proiectul prindea viata, pe hartie, cumparatorii apartamentelor achitand la randul lor un avans serios, si astfel demarau lucrarile. Asa se asigura un randament rapid de 50-100%, in mai putin de 18-24 de luni.

Scadere majora a randamentelor
Cel putin asa a functionat piata apartamentelor si complexurilor de vile noi, pana de curand. Castigul net obtinut (return on investment), sau randamentul, va scadea, insa, de la 50-100% in anii precedenti, catre 25-35%, scumpirea creditelor ipotecare si inasprirea conditiilor de finantare impiedicand intalnirea cererii cu oferta. In plus, undeva, in lantul de transmisie, ceva s-a impotmolit, s-au facut greseli, iar unii dezvoltatori mai mici vor acum sa vanda proiectul si terenul subsidiar, si sa iasa din afacere.

"Vrem sa vindem ansambul cu totul, am facut unele greseli pe care nu le vom mai repeta, trebuie insa sa scapam de acest proiect," ne-a marturisit dezvoltatorul unui proiect din centrul Capitalei, scos la vanzare cu 1.800 de euro pe metru patrat, fara TVA, pret necesar obtinerii unui randament de 100%.
 
Totodata, dezvoltatorii in "lanul de porumb", se vor vedea nevoiti sa micsoreze pretul, din cauza amplasamentului lipsit de infrastructura si facilitati sociale. Concurenta data de finalizarea unor proiecte rezidentiale de mari proportii va scadea si ea apetitul dezvoltatorilor pentru preturi si profituri mari.
 
"In domeniul imobiliar, amplasamentul este totul. Cred ca unii dezvoltatori, care au proiecte situate in afara Bucurestiului, sau cu dotari mai slabe - de pilda clientii sunt acum mai sofisticati, doresc incalzire centrala si alte facilitati vor fi nevoiti sa scada pretul", spune Martin Stobbs, directorul Creditlink. o agentie de brokeraj de credite imobiliare. Concurenta bancara va impinge si ratele mai jos, spre sfarsitul anului, institutiile de credit reducandu-si marjele de dobanda odata ce piata va fi invadata de ofertele noilor-intrati, in special incepand cu 2009.
 
Inasprirea conditiilor de creditare
Acum este cel mai prost moment pentru cei care vor credite ipotecare. Bancile au oferit credite in conditii relaxate numai pentru o perioada scurta, de anul trecut si pana la inceputul acestui an, cand metoda de provizionare a creditelor s-a inasprit, iar dobanzile au crescut atat pentru creditele in lei, cat si pentru cele in euro.

Bancile au facut "missmatch" de dobanda, transferand o parte din costurile leului catre produsele in valuta, pentru a-si echilibra oferta. in plus, conditiile de acordare a unor imprumuturi ale caror rate lunare sa depaseasca 50-75% din venitul net s-au adresat numai paturii cu venituri medii si peste medie, adica unui segment mai mic de 10% din piata, pentru o perioada scurta.

Azi, bancile ofera foarte greu astfel de imprumuturi, iar stacheta riscului a fost crescuta, atat din cauza cerintelor BNR, dar si din pricina experientelor inregistrate pe piata creditelor secundare din SUA. si finantarile sunt mai greu de obtinut, dezvoltatorii fiind nevoiti sa prezinte mai multe garantii.

"Cred ca pana spre sfarsitul anului curent, sau la inceputul anului viitor, piata isi va reveni, data fiind concurenta bancara," spune Stobbs. Cat despre marea majoritate a proiectelor, un lucru este cert: preturile nu vor scadea. "Cererea de locuinte este atat de mare, incat nu cred sa existe probleme in piata. Nu cred ca preturile vor scadea", sustine analistul Radu Zilisteanu
 
Sfarsitul erei speculative
In schimb, inghetarea preturilor terenurilor inseamna sfarsitul erei speculatiilor. Cresterea costurilor din constructii si incetinirea ritmului de majorare a preturilor locuintelor pune capat speculatiilor imobiliare pe termen scurt, sustine Diwaker Singh, directorul executiv al firmei de dezvoltare imobiliara Copper Beech.

Nivelul imens al cererii, de 300.000 de locuinte in Capitala, si oferta de maxiumum 8 pana la 10.000 de unitati anual, va asigura randamente bune investitorilor pe termen lung in urmatorii 10 ani. Tot pe termen lung, nivelul crescut al cererii, cat si tendinta continua de majorare a salariilor din Bucuresti, vor pastra potetialul imens al cererii solvabile pe segmentul rezidential.

In schimb, majorarea cu 20-25% pe an a costului constructiilor si stabilizarea preturilor terenurilor la nivelul anului 2007 alunga speculatorii imobiliari de termen scurt. "Este sfarsitul erei speculatorilor in domeniul imobiliar, sfarsitul aventurierilor, si timpul investitiilor planificate pe termen lung", sustine Diwaker Singh. De asemenea, odata cu scaderea randamentelor spre 35% - si asta pentru cei ce au cumparat terenul inainte de 2007 - preturile vor fi trase in jos si pentru piata imobilelor vechi. BNR a impus notarilor transparenta.
 
Notarii vor raporta costul tranzactiilor imobiliare
Dupa model britanic, notarii vor trebui sa raporteze tranzactiile pe care le mijlocesc, laolalta cu alte institutii implicate in tranzactii. Crearea unei baze de date nationale va dura patru ani, insa ar putea avea efecte mai devreme, agentiile imobiliare si evaluatorii fiind nevoiti sa renunte la practicile de "umflare a preturilor", iar notariatele la practicile de diminuare a acestora din motive legate de impozitare.

Guvernatorul BNR, Mugur Isarescu, a recunoscut ca pe piata blocurilor vechi, sau a imobilelor situate in amplasamente slabe, s-a ajuns la preturi incredibile, specifice zonei de nord a orasului. Cum orice majorare a preturilor creeaza direct, sau indirect, inflatie, BNR a decis sa transparentizeze piata, in speranta controlarii unuia din elementele care contribuie cel mai mult la inflamarea inflatiei: segmentul imobiliar si al constructiilor. Banci, notari, municipalitati si oficii de cadastru, vor fi nevoite sa-si deschida bazele de date, care vor fi centralizate si publicate, in aproximativ patru ani. Tot atunci, probabil, vor scadea si preturile "gri", marcand caderea bisnitarilor din raiul speculativ.

articol scris de Bogdan TUDORACHE

© 2008 The Investor

http://www.theinvestor.ro/imobiliare/romania-sfarsitul-raiului-speculativ/