‘Tropical tw enties’ –piata imobiliara in Florida in anii ‘20

Incepand cu 1918 a avut loc una din cele mai mari „bule imobiliare” din epoca interbelica a SUA. Ca si in secolul 21, Florida a fost capul de afis al boom-ului, unde intregi orase erau ridicate in locuri unde au fost mlastini sau zone neospitaliere. Miami incepuse sa aibe imaginea unui paradis tropical, si investitori din toata SUA incepusera sa fie foarte interesati de a cumpara apartamente sau case. Dezvoltatorii s-au ingramadit in oras, pentru a ridica noi proiecte imobiliare. “Este iunie in Miami,” un panou iluminat imens montat de dezvoltatorul Car G. Fisher, domina imaginea Times Square. Economia era in plina crestere si viata era roz.

In ianuarie 1926, vasul de croaziera de lux Prinz Valdemar s-a scufundat in portul Miami. Caile ferate care aprovizionau Florida cu produse din nord au devenit insuficiente, cum portul era blocat. In plus, acelasi an a adus si un uragan in Miami, care a falimentat mai multi dezvoltatori si a blocat piata imobiliara. Imaginea Miami-ului de paradis tropical a inceput sa se destrame si investitorii au inceput sa isi regandeasca politicile de investitii in acest teritoriu speculativ. Black Th ursday, Monday si Tuesday, prabusirile din Octombrie 1929 ale Wall Street-ului si New York Stock Exchange, au dus la continuarea trend-ului descendent, si piata imobilara impreuna cu bursa s-au prabusit si nu aveau sa isi mai revina pana la sfarsitul Celui de-al Doilea Razboi Mondial. Pana in 1932, actiunile au picat cu peste 90% si piata imobiliara floridiana era in paragina.

Exuberanta irationala

Societatea umana a fost intotdeauna mult influentata de spiritul de turma. Alan Greenspan a numit acest termen ‘exuberanta irationala’ in 1996. De multe ori o piata (precum cea imobiliara) creste, datorita nevoii fundamentale de a avea un anumit bun. In Romania piata imobiliara a crescut in ultimii ani deoarece exista o nevoie fundamentala pentru apartamente, birouri, mall-uri si spatii industriale. Romania intra in UE, firmele multinationale plateau angajatilor mai multi bani, acestia doreau sa isi cumpere un apartament. Mai mult, liberalizarea pietei creditului a condus la o dorinta nationala a romanilor de a fi posesori de apartamente.
Un studiu recent al Unicredit despre pietele central si est-europene a aratat doua lucruri legate de exuberanta irationala manifestata la romani: in primul rand, dupa Moscova si in rand cu Varsovia, Bucurestiul este cea mai scumpa piata central si est europeana din punct de vedere al pretului per metru patrat (2.177 EUR/ mp). Cea mai ieftina capitala est-europeana, Sofia, are un pret de 927 EUR/ mp, urmata de Budapesta cu 1.416, Bratislava- cu 1.486 si Praga cu 1.504. Este clar ca, daca piata de birouri sau cea industriala din Bucuresti nu au suferit de pe urma unei aprecieri speculative si au reflectat cererea si oferta, cea de apartamente a fost afectata de exuberanta irationala a pietei. Romania are un PiB/capita mai mic si, asadar, putere de cumparare semnificativ scazuta fata de Ungaria, Cehia, Slovacia sau Polonia, deci este clar ca din punct de vedere al unei analize fundamentale, bazate pe cerere si oferta, preturile la apartamente nu au cum sa ramana atat de sus in Bucuresti. Este clar ca romanii, fiind obisnuiti cu pretul apartamentelor intr-o continua crestere, au investit in domeniul imobiliar dintr-un spirit de turma, ca toata lumea.

In al doilea rand, studiul arata ca romanii sunt cei mai doritori proprietari de apartamente in regiune. Un sondaj arata ca romanii au cea mai mare dorinta de a cumpara un apartament (25%) si vor sa faca acest lucru cel mai repede (11%) din intreaga regiune central si est europeana.

Bulgarii si ungurii au cea mai mica dorinta de a cumpara un apartament (doar 15% si-au exprimat acest interes). Aceasta dorinta de a cumpara este corelata si direct proportionala cu preturile per metru patrat in diferitele capitale mentionate mai sus. Aici poate exuberanta irationala generata de psihologia de masa si aprecierea istorica a apartamentelor este intarita de tendinta culturala a romanilor, si dorinta lor de a fi posesori si nu chiriasi mai mult decatconationalii lor est europeni.

TTT – Tropical Two Th ousands
Ca si in piata din Miami a anilor ’20, o corectie a pietei are deja loc si in Romania. Sunt anumite diferente—caderea nu va fi la fel de drastica, piata romaneasca nu este doar o piata de case de vacanta, ci o piata unde cererea este inca stabila si puternica—dar piata rezidentiala va fi afectata de corectie. Anumite piete, precum cea de birouri sau a segmentului industrial vor fi mai putin afectate, intrucat ele au fost mai putin expuse cresterii speculative a preturilor. Deja dezvoltatori majori precum Copper Beech au amanat 16 din cele 17 proiecte imobilare din Romania, pentru care se preconizau investitii in valoare de peste 2.5 miliarde de dolari. Dezoltatorul norvegian RomReal si-a oprit, de asemenea, constructia de apartamente in Romania. Regulile jocului nu s-au schimbat mult din „tropical twenties,” fi e ca ne aflam in 1918 sau 2008, Bucuresti sau Miami. Cei cu un grad de indatorare mare, care au crezut ca piata va merge doar in sus, vor fi cel mai expusi falimentului. John Maynard Keynes spune foarte corect ca pietele pot ramane irationale mai mult timp decat poti tu ramane solvabil (Markets can remain irrational longer than you can remain solvent). Cu alte cuvinte, o scadere a pietei rezidentiale poate sa se prelungeasca pe mai mult timp decat doar corectia de piata propriu- zisa. Pretul apartamentelor poate scadea mai mult decat pana la valoarea lor fundamentala, din cauza efectului de masa si psihologic al investitorilor, pana ce piata va incepe din nou sa creasca. Acest lucru se intampla in general in ciclurile economice istorice. Asadar, Tropical Two Thousands s-au terminat momentan in Bucuresti si sezonul rece a inceput. Cel putin pana in anul 2010.

Analiza de Alexandru Manaila – consultant de management pentru Europa Centrala si de Est

articol scris de

© 2008 The Investor

http://www.theinvestor.ro/imobiliare/nimic-nou-psihologia-crizei-in-contextul-imobiliar-1918-2008/