Piata inca se confrunta cu un dezechilibru accentuat intre cerere si oferta, ceea ce face ca lupta pentru spatiile disponibile sa inceapa cand planul este inca "in fasa".

"Companiile incep sa isi manifeste dorinta de relocare foarte devreme", spune Mihaela Cnobloch, senior consultant in departamentul birouri al DTZ Echinox. "De exemplu, exista cazuri in care discutiile sunt foarte avansate pentru proiecte care sunt doar pe hartie, iar conditiile de inchiriere sunt mai avantajoase".
Avantajul negocierii in aceasta etapa este cu atat mai important cu cat vorbim in continuare de o piata a proprietarului, care pluseaza pe nevoia chiriasilor pentru spatii de calitate.

Mihaela Raducanu, directorul departamentului de birouri al Regatta, spune ca principalele caracteristicile de care sunt interesati viitorii chiriasi includ spatiile deschise pe nivel, arhitectura care permite separarea accesului intre anumite nivele sau locuri de parcare subterane.

Potrivit specialistilor imobiliari, spatiile de birouri ultra-centrale predate in 2006 se gasesc in cladiri mici, sub 5.000 mp, din cauza lipsei de terenuri de dimensiuni mari din centrul capitalei. Birourile moderne cu suprafete mari sunt in parcurile de afaceri care continua sa se dezvolte.

In cladiri de birouri clasa A si B, chiriile sunt de aproximativ 19 - 21 euro/metru patrat pentru spatiile de pana la 500 mp, spune Cnobloch. La peste 1.000 de metri patrati pretul ajunge la 16 - 18 euro/metru patrat. De obicei, chiriile depind de faza de executie a proiectului la data incheierii contractului, adauga ea.

Cererea, intre spatiu eficient si eleganta

Jumatate din piata spatiilor de birouri este reprezentata de IMM-uri, spune Andreea Andrei, PR si marketing coordinator la Esop Consulting.  "Este vorba de firme care au intre zece si 250 de angajati si, prin urmare, cauta suprafete intre 100 si 2.500 de metri patrati".

Comparativ cu aceeasi perioada acum un an, numarul solicitarilor de spatii intre 250 - 500 mp a crescut cu 22 - 30%, in timp ce spatiile de 100 - 250 mp au inregistrat o crestere record de 40 - 45%. Pentru spatiile de peste 500 mp, cresterea s-a situat intre 15 - 20%", continua Andrei.

Cererea a inregistrat o dinamica accentuata si pe segmentul corporate, adauga ea, fiind cu peste 70% mai mare decat in 2005. Suprafetele medii cautate au variat intre 2.000 - 3.500 mp, insa s-au inregistrat si cereri de 8.000 - 10.000 mp.

Treptat, preferintele companiilor s-au schimbat in ceea ce priveste tipul cladirii in care doresc sa se mute. "Daca in urma cu trei - patru ani, vilele erau cel mai cautate, in momentul de fata companiile si-au schimbat considerabil preferintele spre zona cladirilor de birouri", spune Andrei de la ESOP.

Asta dovedeste pe de o parte consolidarea financiara care a avut loc. Ic n plus, chiriasii devin constienti ca o cladire de birouri acomodeaza mai multe tipuri de solicitari, de la cateva sute de metri pana la mii de metri patrati.

Cnobloch nuanteaza: "Este adevarat ca unele companii prefera vilele in detrimentul cladirilor moderne, dar nu putem vorbi aici depre o piata, pentru ca sunt foarte putine asemenea locatii. Ofertele sunt selective, avand categoria lor de clienti".

Este vorba de cabinete de avocatura, firme de consultanta sau de reprezentantii altor state, completeaza Raducanu de la Regatta, care cauta vile elegante, cu arhitectura deosebita. Conteaza locatia intr-o zona buna, suprafetele utile mari si curtea, care sa poata fi utilizata ca parcare si sa asigure un perimetru de securitate.

Cladirile de birouri, incotro?

Cea mai activa zona, atat din punctul de vedere al tranzactiilor, cat si al dezvoltarii, ramane nordul Bucurestiului, spun specialistii.

"Aceasta zona va deveni un Business District al Bucurestiului", preconizeaza Daniela Visan, marketing manager la agentia imobiliara estoniana Arco Real Estate Consulting, recent intrata pe piata.

Un studiu CB Richard Ellis arata ca suprafata totala inchiriata in anul 2006 a crescut cu 42%, comparativ cu 2005, totalizand 270.000 de mp. Numai in nordul capitalei s-au inchiriat 107.000 mp, urmand in ordinea preferintei zona centrala (inclusiv Piata Victoriei), cu 105.000 mp.

"Zona de nord inca promite proiecte de clasa A in dezvoltare", arata Mihaela Cnobloch, justificand astfel interesul ridicat.

Argumentele sunt multiple - accesul facil spre aeroport, spre centru orasului, posibilitatea crearii unor business park-uri extinse, cu un numar suficient de locuri de parcare.

Andreea Andrei (ESOP) subliniaza ca, indiferent de amplasarea geografica, toate companiile isi doresc spatii cu acces bun la mijloacele de transport. in acest sens, adauga ea, zona Grozavesti - Semanatoarea si zona de vest au urcat surprinzator de mult in preferintele companiilor. Proiecte precum Anchor Plaza, West Gate, SemaPark si Cotroceni Park, dezvoltate in vestul capitalei, vor echilibra piata.

"In plus, zona de est se deschide si se anunta ca o platforma din ce in ce mai coerenta in dezvoltare pentru comunitatea de afaceri si nu numai", concluzioneaza Andrei. 

Dinamica pe piata relocarilor este o continuare fireasca a evolutiei mediului economic. Companiile au devenit mai stabile financiar si isi pot permite sa se gandeasca la imaginea companiei, si de ce nu, la confortul angajatilor. Atentie, insa! Orice schimbare atrage si riscuri. Disfunctiile in cadrul organizatiei, pierderea unor angajati, daca relocarea se face la mare distanta, sau costurile mari pe care le implica pot crea mari probleme in sistem.   

Cladiri semnificative de birouri finalizate in 2006 
Cladire Zona Suprafata
construita (mp)
America House centru 45.000
Bucharest Corporate Center centru 18.180
Buzesti OB central 11.322
Construdava Business Center nord 13.235
Tati Center centru-vest 9.150
Astoria centru 6.700
Forum III centru-vest 7.000
Millenium BC centru-vest 25.500
Anchor Plaza vest 33.000
Sursa: CB Richard Ellis
Costuri de relocare
- comisionul de consultanta, care poate ajunge la 12 - 14%  din chiria anuala, daca chiriasul este reprezentat exclusiv de consultantul sau;
- chiria in avans (una - trei luni);
- garantia contractului (trei - sase luni);
- costuri privind planuri arhitecturale si de design;
- costurile mutarii (transportul mobilierului, refacerea retelelor de calculatoare si telefoane).
(DTZ Echinox)
Chiriile pentru piata de birouri
Tipul de cladire Nivel chirie
(euro/sqm)
Vila  11 - 14
Vila de patrimoniu 18 - 23
Cladiri de birouri clasa A 17 - 19
Cladiri de birouri clasa B in zone centrale 13 - 16
Cladiri de birouri clasa B in zone semi-centrale 11 - 13
Cladiri de birouri clasa C 8 - 11
Sursa: ESOP