La inceputul anilor '90, Berlinul era inca un oras divizat, a carui schimbare la fata devenise o adevarata miza politica. Eforturile s-au canalizat intr-un proiect unic, de mare amploare - Potsdamer Platz, a carui dezvoltare s-a incheiat aproape un deceniu mai tarziu. General manager pe proiect a fost compania germana Drees & Sommer.

"A fost cea mai mare provocare la nivel de grup", isi aminteste Renate Kremer, general manager la filiala romana. "Avea termene intermediare si de finalizare politice, s-a desfasurat pe o suprafata imensa, cu o viteza remarcabila, fiind un adevarat boom economic pentru o zona centrala intr-un oras cu structuri deja asezate".

In mod inevitabil, a existat riscul de a nu termina la timp. In ultimele sase saptamani, povesteste Renate Kremer, profesorul Hans Sommer a adunat peste 200 de oameni din cadrul grupului, i-a imbracat in geci rosii si a organizat o actiune "pompieristica" pentru finalizarea proiectului conform programului. Si a reusit.

Aceasta mobilizare generala a aratat in mod clar ca managementul de proiect inseamna in primul rand raspundere fata de toti partenerii implicati. Project managerul este mana dreapta a beneficiarului si profesionistul in constructii, iar un management deficitar costa bani si reputatie, subliniaza Kremer.

In spiritul echipei, angajatii Drees & Sommer Romania pastreaza in birouri geci rosii ca cele purtate de colegii din Germania. Pana acum nu a fost nevoie de ele, dar viitorul promite provocari, pentru ca activitatea de project management profesionist abia acum se contureaza pe piata locala.

Inceput de drum
In urma cu 15 ani, managementul unui proiect imobiliar era sarcina arhitectului, care se ocupa de toate etapele proiectului. Pe masura ce complexitatea dezvoltarilor a sporit, necesitatea unui project management de sine statator a devenit tot mai acuta. La inceputul anului curent, termenul 'project manager' a fost mentionat pentru prima data in legislatia romaneasca.

Michael Lloyd, director executiv la Baneasa Investments, explica: "Dezvoltatorii incep sa inteleaga importanta project managementului, mai ales in conditiile in care majoritatea proiectelor sunt facute cu bani imprumutati. Odata ce ai luat banii de la banca, ceasul ratelor dobanzilor incepe sa ticaie. in plus, cei care dau banii incep sa ceara tot mai multe dovezi ca de proiect se ocupa oameni specializati".

In trecut, isi aminteste el, numeroase cladiri ramaneau neterminate pentru ca developerii nu mai aveau suficienti bani sa le finalizeze. Ori project managementul este o activitate zilnica de control a cheltuielilor si a pasilor care urmeaza. "Project managerii sunt ochii si urechile proprietarilor, ei se asigura ca proiectul se incadreaza in grafic". 
Ritmul cererii pentru servicii de project management s-a accelerat mai ales in ultimii doi ani, spune Gavin Moore, director la compania specializata Gardiner & Theobald. "Am inregistrat o crestere de 100%, anul trecut, iar acum avem cresteri trimestriale de 10%. in acelasi timp, echipa s-a marit de la zece angajati (acum doi ani, cand am venit eu) la 50".

Eficienta externalizarii acestor servicii se vede numai pentru proiecte mari, sunt de acord specialistii.
"Cu cat proiectul este mai mic, cu atat costurile aferente sunt mai mari", explica Renate Kremer. "Vorbim de procente cuprinse intre 1,8%, pentru proiecte de peste 50 de milioane de euro, si 6% pentru proiecte mici, intre trei si cinci milioane de euro (birouri) sau opt milioane de euro (rezidential)".

De altfel, valoarea adaugata a project managerului se vede numai la proiecte de amploare, subliniaza Gavin Moore. Abilitatile sale sunt cu atat mai importante cu cat, dupa cum spune el, este mult mai scump sa construiesti in Romania decat in alte tari mai mature din estul Europei.

"Inflatia in constructii creste cam cu 10-12% pe an", explica el. "Avem intalniri periodice cu developerii si analizam impreuna bugete care au cifre neactualizate de doi ani si care nu isi pot atinge obiectivele in conditiile actuale de piata".

Cauzele sunt, continua Moore, un deficit de 30% pe piata muncii in constructii, o avalansa de proiecte care aglomereaza agenda companiilor, precum si lipsa de consultanti profesionisti cu o pregatire de specialitate.
"Intampinam dificultati la recrutare", spune seful Gardiner & Theobald. "Avem in plan un numar substantial de proiecte pentru urmatorii doi - trei ani si perspective pe termen lung, dar ne luptam cu multe alte companii de pe piata. Inevitabil, rezultatul este inflatia salariala".

La carma in orice moment
Jobul unui project manager incepe la punctul 0 al dezvoltarii, el actionand in permanenta ca interfata intre client, designer si antreprenorul general. El coordoneaza toate etapele si se asigura ca proiectul este predat la timp.
Proiectul Colosseum Center, de care se ocupa Gardiner & Theobald, se afla in stadiul de design. "Lucram cu o firma britanica de arhitectura, dar si cu o firma locala", spune Moore. "Ca project manager, noi coordinam fluxul de informatie dintre cele doua tari. Totodata ne asiguram ca firmele sunt constiente de nevoile viitorilor chiriasi".
Urmeaza apoi licitatia pentru lucrarile de infrastructura si constructii. in perioada lucrarilor, project managerul supervizeaza de la fata locului.

"Daca este un proiect mare, cum este Colosseum, avem acolo o echipa de 12 - 15 oameni", spune Moore.
Renate Kremer confirma: "In Romania avem de acoperit un gol intre dirigentia de santier si project management, in asa fel incat deseori trebuie sa asiguram site managementul. in functie de anvergura proiectului, avem echipe intregi la fata locului".

La finalizarea lucrarilor, project managerii se asigura ca respectiva cladire este predata in cele mai bune conditii. in paralel, ei intocmesc documentatia pentru administratia cladirii, pe care o predau beneficiarului pentru consultari pe viitor.

"Rolul nostru este sa ne implicam cat mai devreme intr-un proiect si sa il administram", sintetizeaza Moore.
Constanta Bodea, presedintele Asociatiei Project Management Romania (APMR), spune ca uneori abordarea managementului proiectului este "excesiv de simplista", prin focalizarea pe activitati / procese izolate, sau "excesiv de traditionaliste" (bazate pe triunghiul magic timp - cost - calitate), fara a se lua in considerare evolutia managementului proiectului, noile sale functii, noile idei, concepte sau modele.

"Managementul proiectelor este inca destul de vulnerabil la discontinuitatile din proiecte", continua ea, "reprezentate de schimbari semnificative intervenite in mediul intern si extern al proiectului, crize, oportunitati. Controlul si managementul schimbarilor in proiecte nu prezinta inca suficienta flexibilitate".

Poate si de aceea una dintre provocarile profesiei este preluarea unui proiect pe parcurs. Este cazul Premium Plaza sau Baneasa Airport Tower, unde Drees & Sommer a preluat stafeta de la alti project manageri.
"Este destul de complicat cand ne implicam in proiecte cu istorie", spune Kremer. "Practic luam istoria din urma, dar in acelasi timp proiectul merge mai departe, pentru ca orice pas pe loc e un pas inapoi".

In acelasi timp, o astfel de situatie este un adevarat test pentru specialisti, considera Moore. "Trebuie sa livram un proiect cu coordonate setate de altii si avand optiuni limitate de flexibilitate. Este un test de aptitudini pentru project manager, care trebuie sa administreze totul intr-un context adesea dificil".
Secretul sta in calitatile sale umane, considera Kremer.

"Instrumentele si metodologia de lucru sunt una, iar valorile cu care sunt oferite serviciile sunt alta", spune ea. "Cam 50% din calificarea unui bun project manager este meseria invatata, iar restul este talent, pasiune, placerea de a lucra cu oamenii, demnitatea si curajul de a face fata problemelor (pentru ca in capul tau se vor sparge toate)".

Moore vorbeste despre un lider care trebuie si poate sa comunice eficient cu echipa sa, care stie sa isi motiveze si sa isi incurajeze oamenii.
Managementul de proiect devine, astfel, in viziunea celor din domeniu, un management al oamenilor intr-un univers cu schite si betoane.

Drees & Sommer
- Infiintat in 1970, in Germania, grupul include 12 birouri internationale;
- Volumul actual de proiecte la nivel mondial se ridica la aproximativ 12 miliarde de euro;
- Filiala din Romania a fost infiintata in 1996; cu aproape 60 de angajati, compania are o cifra de afaceri anuala in jur de trei milioane de euro;
- Portofoliul include Bucharest Distribution Park, Baneasa Airport Tower, Premium Plaza, Modatim City Center Timisoara, Monte Carlo Palace, Carol Park Residence, Alin Inmobiliaria Residential Compound.

Gardiner & Theobald
- Infiintat in 1840 in Londra; cu o retea de peste 50 de birouri in intreaga lume, grupul a inceput extinderea in Europa Centrala si de Sud Est in anii '90. Activitatea in aceasta regiune i-a adus premiul Best Professional Service Provider la Europa Property Southeastern Europe Real Estate Awards;
- Activitatea in Romania a inceput in 1997; in prezent compania are local 50 de angajati;
- Portofoliul include Bucharest Business Park, GTC House (America House), Opera Centre, Cascade Office Building, Colosseum Mall (in derulare), Liberty Center (in derulare), Galleria Bucharest, Asmita Gardens, New Town Residence, Cefin Logistics Park, Bucharest West Logistics Park.

Secretele meseriei
- comunica eficient cu clientii, designerii si antreprenorii;
- priveste "imaginea de ansamblu" si fii pregatit sa aprofundezi problemele in detaliu, cand este cazul;
- cauta sa intelegi proiectul pe ansamblu si obiectivul beneficiarilor;
- fii dedicat succesului proiectului;
- nu esti doar o cutie postala; adauga valoare si nu te multumi doar sa muti hartii dintr-o parte in alta;
- nu neglija etapa de analiza a proiectului, pentru ca atunci poti identifica eventuale probleme majore si solutiile acestora;
- pregatirea profesionala de specialitate este foarte importanta.

Asociatia Project Management Romania (www.pm.org.ro)
- infiintata in 2000, reprezinta Romania in International Project Management Association - IPMA  (www.ipma.ch);
- a pregatit pana acum peste 40 de evaluatori de proiecte prin cursuri. In 2006 au fost acordate primele premii de excelenta pentru cinci companii;
- a bifat realizari in domeniul terminologiei (un glosar de termeni) si al cercetarii (modele de management de program, metodologie adaptabila dinamic pentru proiecte de dezvoltare software);
- numara ca membri 15 compani si aproape 130 persoane fizice, din Bucuresti, Iasi, Constanta, Timisoara si Cluj.

articol scris de Ana-Maria GAVRILA

© 2008 The Investor

http://www.theinvestor.ro/imobiliare/in-supra-control-pe-santier/