Criza imobiliara este perceputa in mare prin prisma scaderii numarului de tranzactii, atitudinea rezervata a investitorilor si evolutia descendenta a preturilor. Foarte putini dintre investitorii care activeaza in piata s-au asteptat la aceasta serie de fenomene, de aici si situatia confuza in care se afla cei mai multi dintre ei.
Cauzele cel mai des invocate pentru aceasta situatie sunt limitarea posibilitatilor de creditare atat pentru clientii fi nali cat si pentru dezvoltatori si atingerea unui prag superior al preturilor. Insa aspectele pozitive legate de aceasta criza reusesc sa le depaseasca pe cele negative, conducand de fapt piata imobiliara catre o usoara maturizare, in care pretul reflecta o valoare reala, sustenabila.

Criza despre care vorbim este un recul al cresterii salbatice din ultimii ani in care pretul a fost confundat cu valoarea, investitiile cu specula si afacerile imobiliare cu banalele tranzactii de vanzare cumparare.
Dupa o astfel de perioada, momentul critic in care se afla piata este oarecum normal si benefi c, ajutand la o maturizare mai rapida. Tranzactionarea activelor imobiliare este blocata in acest moment, majoritatea investitorilor asteptand o clarificare a situatiei din Romania, precum si a factorilor secundari de influenta precum ar fi criza financiara la nivel global.

Preturile au inregistrat scaderi in ultimele luni, astfel, pentru anumite zone din piata rezidentiala s-au observat si ajustari de peste 30% iar lucrurile nu par sa tinda rapid catre o stabilizare.

Evolutia descendenta nu este uniforma, multi dintre proprietari preferand sa mentina inca un pret ridicat pentru proprietatile lor, in conditiile in care vanzarea proprietatilor detinute reprezenta o posibilitate de valorificare oarecum oportunista si nu o necesitate. Cei care doresc sa-si valorifice activele imobiliare vor trebui sa coreleze pretul raportat la valoarea reala de piata. Este un proces dureros de trecere dintr-o extrema in cealalta pana la gasirea unui echilibru.

Un semn care ne confirma ca avem de-a face cu o maturizare a pietei si nu neaparat cu o criza este atitudinea schimbata a investitorilor. Acestia din urma sunt mult mai analitici in alegerea unei proprietati, doresc prospectarea pietei inaintea luarii unei decizii si constientizeaza nevoia consilierii in domeniu.

Strategiile de investitii in zona de real estate vor trebui sa evolueze si sa tina din ce in ce mai mult cont de analizele comportamentului de cumparare, de nevoile si orientarea segmentului caruia doresc sa se adreseze. Preturile proprietatilor se vor ajusta mai puternic in functie de zona

Scaderea preturilor din acest an, in special pe segmentul rezidential, nu a fost uniforma, avand marje diferite in functie de zona, tipuri de imobil sau anul constructiei. Pretul situat in jurul a 120.000 euro pentru un apartament construit in anul 1984 de 50 mp in zona Crangasi nu reprezinta o valoare reala. In ultimii ani s-a inregistrat o crestere a preturilor si nu a pietei imobiliare, crestere ce a avut la baza o psihoza a cumparatorilor finali, alimentata de capacitatea speculantilor de a interveni pe piata si de a se pozitiona ca investitori. Sunt proprietati care s-au tranzactionat de mai multe ori in decurs de un an, la fiecare revanzare obtinandu-se marje consistente de profit. Sunt terenuri cu potential ridicat pentru dezvoltare care si-au schimbat proprietarul de mai mult de sapte ori in cativa ani, fiecare obtinand la randul lui profituri uriase la revanzare. In aceasta avalansa a cresterii preturilor s-a alimentat perceptia necesitatii cumpararii unei proprietati fara a tine cont de eforturi ori de sacrificiile implicate, astfel ca orice proprietate imobiliara indiferent de pozitionare, suprafata, potential de dezvoltare sau an de constructie a fost vazuta ca o oportunitate. S-au cumparat terenuri in campuri, apartamente la preturi de peste 2.000 euro / mp in cartiere marginase, in blocuri vechi, sau vile la preturi supralicitate.

Sunt investitori care au achizitionat zeci sau sute de apartamente in cartierele din Bucuresti fara a tine seama de cererea reala, de potentialul de crestere al zonei, investind fara un studiu sau o analiza privind fezabilitatea. S-a tinut cont de determinarea de moment a cumparatorilor si de capacitatea lor de creditare sporita pe care o aveau la acea vreme.

In momentul de fata investitorii reali au probleme in achizitionarea terenurilor

Analiza si evaluarea optiunilor, semne ale maturizarii

Pana in acest moment in Romania nu a existat o piata imobiliara in adevaratul sens, o piata imobiliara in care investitorii si dezvoltatorii lucreaza pentru acoperirea cu succes a unei cereri ce pleaca de la anumite nevoi. Am fost in multe cazuri martorii unor procese speculative, in care transferul activelor imobiliare urmarea atingerea unor obiective financiare si nu rezolvarea unor probleme reale, concrete.

Dezvoltarea atipica a fost posibila datorita pozitionarii incorecte a cererilor legate de proprietatile imobiliare. Lipsa de experienta in zona real estate si refuzul de a apela la serviciile de consultanta specializata a fost motorul unei pseudopiete imobiliare in care speculantii au constituit baza de referinta.

Conditiile aspre de creditare, riscurile si incertitudinile aparute in acest moment in peisajul economic au condus la schimbarea pozitionarii, temperarea entuziasmului si abordarea unei atititudini analitice a celor care activeaza in zona real estate fie ca sunt investitori, dezvoltatori sau beneficiari finali.

Analiza minutioasa, calcularea tututor factorilor implicati, componente de baza intr-un proces de evaluare a oportunitatilor reprezinta in fapt motorul normalizarii si maturizarii pietei imobiliare din Romania.
Maturizarea se poate traduce prin temperare sau responsabilitate, iar climatul care reprezinta in acest moment segmentul imobiliar este strans legat de aceste doua atribute.

Viitorul investitiilor imobiliare si oportunitati de piata

In perioada urmatoare plasamentele imobiliare vor asigura succesul pentru acei investitori care au o strategie pe termen mediu sau lung si iau in calcul marje de profit mai reduse dar si riscuri diminuate.
In contextul care se creaza in aceasta perioada, viitorul investitiilor apartine celor care abordeaza lucrurile printr-o atitudine care reflecta orientarea catre valoarea si calitatea pe care pot fi oferite pentru un anumit pret.
Optimismul adevaratilor investitori este sustinut de nevoia de dezvoltare pe care Romania o va avea pentru o lunga perioada de timp si de nevoile foarte mari existente pe toate segmentele in acest moment.
Cererea foarte mare atat pe segmentul rezidential cat si pe celelalte segmente ale pietei este relevata de nivelul de pret foarte ridicat al chiriilor, contrar trendului general de scadere a preturilor.

O foarte buna perspectiva a investitiilor imobiliare in acest moment, cu un randament atractiv, o constituie dezvoltarea pe segmentul rezidential al unitatilor locative medii ca pret si suprafete, spre inchiriere. Daca se iau in considerare costurile dezvoltarii si nivelul de pret al chiriilor existente, optiunea devine viabila.
Nevoile de dezvoltare inca ridicate prezente in Romania reprezinta oportunitati de investitii cu rate de profit considerabile, iar succesul unei afaceri in acest moment este strans corelat cu capacitatea de adaptare a investitorilor si dorinta de a adauga in permanenta valoare proiectelor pe care le vor derula.
Procesul de maturizare a pietei imobiliare din Romania a inceput in forta si va fi accelerat de segmentul celor care vor investi responsabil, vor avea planuri si strategii pe termen lung compatibile cu contextul de temperare prezent, modelat de un nou sistem de valori.

„In perioada urmatoare plasamentele imobiliare vor asigura succesul pentru acei investitori care au o strategie pe termen mediu sau lung si iau in calcul marje de profit mai reduse dar si riscuri diminuate.”

„Dezvoltarea atipica a fost posibila datorita pozitionarii incorecte a cererilor legate de proprietatile imobiliare”.

Alexandru Gavriliu – Managing Director Gavriliu Imobiliare

articol scris de

© 2008 The Investor

http://www.theinvestor.ro/imobiliare/criza-sau-maturizare-pe-piata-imobiliara/