Din Timisoara pana la Constanta, criza scade pretul rezidentialelor. In Bucuresti, unii „dezvoltatori” rezidentiali au anuntat preturi de 1.000 de euro fara TVA, pentru spatiul construit, in zone precum Titan-Policolor – un pret foarte mic in comparatie cu perioada anterioara. In fapt, suprafata utila este mai mica cu 15% decat cea construita, spun dezvoltatorii proiectului in cauza, iar avantajul dezvoltatorilor e dat si de diferenta de curs, analistii asteptandu-se la o scadere a monedei nationale. Pretul cu TVA al suprafetei utile urca astfel spre 1.350 de euro pe mp. Totodata, bancile si-au majorat dobanzile cu 2-5%, iar creditele ipotecare devin extrem de dificil de obtinut. Vor ramane, in acest context, preturile la nivelurile actuale?

„Lucrurile nu pot fi tratate unitar. Piata are multe segmente, diversificate. Nu ar trebui sa vorbim de o coborare sau crestere generalizata a preturilor: in orice piata exista un ciclu al vanzarilor – pretul unui apartament nou aflat in primele etape ale constructiei trebuie sa fie mai mic decat al unui apartament aflat aproape de finalizare,” spune Alina Stan, general manager, Promark Real Estate. Preturile exprimate pe metrul patrat nu reflecta economia unui proiect sau achizitii: comparatia trebuie facuta intre pretul unui apartament vechi si al unuia nou per unitate, e mai putin relevant pretul pe metru patrat, afirma Stan.

Iar scaderea preturilor, corectia, nu se va face unitar pentru toate proiectele, pe toate zonele, in procente exacte, asa cum nici in perioada de boom nu a fost logic ca preturile sa creasca la fel de mult si la fel de exploziv pe toate segmentele de piata. „Chiar daca aceasta criza nu constituie o situatie fericita, totusi aplica o corectie benefica pietei, calmand-o, si valideaza dezvoltatorii care vin cu proiecte cu valoare adaugata, calitate si produse de care consumatorul final are nevoie.”

Efectele locale ale crizei vor fi mult mai mici

In momentul in care bancile centrale majoreaza dobanzile, creditul se scumpeste. In plus, masurile de temperare a creditarii impuse de BNR reduc mult vanzarile din segmentul rezidential.

Cat de mult, insa, nu se stie, piata suferind din cauza lipsei unor statistici oficiale. Cert este ca oferta de apartamente noi a scazut mult mai mult decat cererea.

„Nu putem trata lucrurile unitar. Vor fi afectate in special proiectele noi foarte aproape de finalizare, deoarece un proiect in curs de construire nu implica acum semnarea unui credit ipotecar, ci mai mult semnarea unui antecontract si plata unui mic avans. Se bazeaza mai mult pe posibilitatile viitoare de accesare a unui credit ale celor care vor trebui sa achite locuintele abia peste urmatorii doi ani- doi ani si jumatate,” afirma Stan.
In fapt, efectele din piata vor fi mult mai mici, intrucat cei afectati direct de lipsa creditelor ipotecare in acest moment sunt dezvoltatorii aflati in faza finala a proiectului acum in numar extrem de mic- iar acestia au vandut anterior crizei majoritatea apartamentelor.

Problemele cele mai mari se resimt in proiectele aflate in curs de constructie, intrucat dezvoltatorii depind de vanzarile pe care le fac pentru a continua sau nu acele proiecte. „Publicul larg nu intelege ca nu exista o legatura directa, de moment, intre creditele ipotecare si aceste proiecte in curs de constructie. Achizitionezi acum, contractezi acum, ingheti pretul acum, si urmeaza sa contractezi un credit abia intr-un an si jumatate-doi ani de zile, cand lucrurile se vor stabiliza.”

O criza mai mult psihologica
In fata crizei anuntate, lumea are o reactie psihologica de recul: in urma stirilor privind temperarea creditarii, multi clienti nu-si mai verifica nici macar capacitatea de a lua credit. „Este, practic, un motiv mai mult psihologic –nu e neaparat o criza reala: pe piata romaneasca nu au fost livrate, oricum, decat cateva mii de apartamente, incepand cu 2004-2005, cand au inceput primele proiecte, in timp ce in Varsovia, de exemplu, au fost livrate 60.000 de apartamente anual, la cheie.”

In acest moment, in Romania sunt foarte multe proiecte oprite.
Ce se va intampla dupa aceasta perioada de inghet, in care nimeni nu stie ce are de facut, iar lucrurile se suspenda? Totul va reveni la normal.

„Se va aplica o corectie pietei, in sensul ca entuziasmul nefondat, constructia de lucruri lipsite de calitate, va disparea, iar proiectele bune vor fi validate. Cei care vor construi in acest timp si vor continua sa fie pe piata vor fi cei care vor avea apartamente de vanzare cand lumea va veni sa cumpere,” spune Stan.
„Dezvoltatorii care au incredere in proiectele lor vor rezista. Iar cei care au mizat pe o crestere a pietei si a preturilor fara de sfarsit- lucru lipsit de profesionalism, de altfel, in orice situatie, isi vor reconsidera probabil proiectele”.

In acelasi timp, in momentul in care cererea solvabila scade, de obicei se creeaza un tavalug al preturilor, un efect al bulgarelui de zapada, iar in acest context pretul diminuat al apartamentelor vechi ar putea trage in jos si pretul celor noi: nu insa peste tot, si nu in mod uniform, spune Stan.
„Trebuie sa intelegem ca nimeni nu va costrui ca sa piarda bani, fara sa-si acopere costurile. Exista si efecte pozitive ale crizei: deja costurile aferente constructiilor nu mai cresc sau chiar scad, cel putin in acest moment.”

2009 va fi punctul maxim al declinului
In mod cert, 2009 nu va fi un an „foarte pozitiv”: piata se va stabiliza, insa, si dupa ce se va incheia acest val, va urma o perioada de activitati si investitii noi. „Dupa ce se va incheia aceasta perioada, in care toata lumea va sti cum sta, va veni valul doi: profiturile companiilor vor trebui sa vina de undeva, investitii vor trebui facute, iar Romania are multe atuuri ca piata” afirma Alina Stan.

„La nivel macroeconomic, si nu doar din punct de vedere imobiliar, nu ne putem compara cu tari care sunt in cu totul alte situatii: in Anglia, creditele reprezinta 100% din PIB”, spune Stan.
Cand partenerii de afaceri europeni dau faliment, si firmele romanesti au de suferit.
„In piata imobiliara, insa, exact cum s-a exagerat foarte mult in entuziasm, acum un an sau doi, cand orice parere, sugestie, de a fi conservator, de a privi lucrurile ceva mai adanc, de a-ti impune standarde de calitate mai inalte fiindca piata nu va fi mereu in crestere, de a acorda importanta detaliilor, entuziasmul era atat de mare, incat nimeni nu asculta.”

Ce se intampla acum este exact opusul.
„Orice incercare de adaptare cu piata este ignorata, pentru ca ’acum suntem pe valul negativ’, si orice alta parere decat negativa nu isi are locul. Nimeni nu pare dispus sa asculte si pareri temperate.”
Realitatea este ca nimeni nu poate sti ce se va intampla, nimeni nu trebuie sa faca previziuni, si fiecare trebuie sa-si regandeasca pozitia pe piata, sa revina la bazele unei activitati economice bazate pe calitate si profesionalism, afi rma Stan.
„Daca fiecare isi aduce know-how-ul si experienta altor piete, unde lucrurile nu au fost numai pozitive si extraordinare in ultimii ani, lucrurile vor reveni la normal,” spune Alina Stan. Avantajul ciclurilor economice: perioadele de criza sunt intotdeauna mai scurte decat perioadele de crestere.
„Vor exista si beneficii: lucrurile se vor echilibra. Nu este bine sa se exagereze. Noua asezare in piata ne va ajuta sa selectam mai bine personalul din constructii, iar la targurile imobiliare deja vin doar clienti foarte bine hotarati”, a mai spus Stan.
„Cei care sunt profesionisti, aduc valoare adaugata -vor castiga. Cei care sunt suficient de puternici in aceasta perioada si vor avea un bun management al crizei, vor supravietui si vor incasa si profiturile dupa ce aceasta perioada va trece”, a conchis directorul Promark.

Dezvoltatorii – cei mai afectati
Dezvoltatorii imobiliari vor fi , pentru inceput, categoria cea mai afectata de criza fi nanciara. Multi au credite pe care au promis sa le acopere conform unui anumit plan de vanzari, care, brusc, nu mai corespunde realitatii, sustine Irina Petrescu, partener Esop Consulting.
“Toti factorii angrenati in mecanismul imobiliar: banci, dezvoltatori, constructori, companii si chiar statul, sunt afectati, si trebuie sa faca eforturi pentru a gasi solutii prin care sa scoata clientii din starea de asteptare” , sustine Irina Petrescu.
“Dezvoltatorii sunt intre ciocan si nicovala- ei se confrunta cu starea de asteptare a cumparatorilor, in acelasi timp bancile finantatoare punand presiuni pe dezvoltatori pentru a vinde, la un anumit pret. Cresterea costurilor si a dificultatilor in finantare vor conduce catre sistarea sau amanarea unor proiecte”, a mai spus Petrescu.

Revolutia rezidentiala: calitatea schimba jocul

Chiar daca preturile apartamentelor vechi au scazut cu minimum 10-15%, in cazul celor noi, de calitate, nu exista reduceri importante catre consumatorul fi nal.

In cazul dezvoltatorilor mici, care nu mai au finantare pentru a-si termina proiectul si se vad nevoiti sa vanda, preturile proiectelor au scazut deja cu pana la 30%, ne-au declarat surse din piata. Astfel, proiectele cumparate acum si finalizate peste doi-trei ani, ar putea arunca pe piata preturi mai mici.
Si Adrian Niculescu, Business Development Manager al companiei imobiliare Euroest, crede insa in revirimentul pietei.

„Oamenii vor avea cat de cat o viziune asupra a ceea ce s-a intamplat pe piata, si se va trece la o noua etapa, cel putin pe piata finala a apartamentelor. Pentru investitorii care au apartamente la vanzare, tehnicilede marketing vor face diferenta”, sustine Niculescu.
„In final atentia se va indrepta catre consumatorul final. Va fi o reasezare a pietei, atat din punct de vedere al dezvoltatorilor, cat si al conditiilor de piata,” spune, la randu-i, Irina Petrescu.

Proiectele rezidentiale incep lupta calitatii
Adaptarea proiectelor la nevoile clientilor a devenit cheia reusitei in segmentul rezidential, odata cu inasprirea concurentei. Daca pana de curand dezvoltatorii construiau numai dupa concepte occidentale, sau haotic, numai dupa cum credeau ei ca e mai bine, in prezent ei cauta consiliere din partea agentiilor specializate pentru a identifica nevoile clientilor, sustin toti managerii citati.

„Exista o noua tendinta indusa de maturizarea pietei: antreprenorii cer consultanta agentiilor (n.r.- imobiliare mari) inca dintr-un stadiu foarte incipient,” afirma Petrescu.

„Avem clienti din randul investitorilor care ne-au abordat cerandu-ne sa ii ajutam sa isi puna in ordine in primul rand strategia de dezvoltare a proiectului, cu un an inainte de demararea investitiei”, a mai spus Petrescu.
„In ultima perioada am constatat ca in piata investitorii mici au vandut mai bine unele proiecte, intrucat acestea au fost mai bine-adaptate cerintelor clientilor. Nu trebuie sa pornim de la premisa ca daca fondurile utilizate sunt mari, dezvoltatorii vor avea automat succes. Nu sunt de parere nici ca fondurile de investitii mari le vor inghiti pe cele mai mici. Vor reusi cei care se vor adapta mai bine cerintelor pietei,” spune Petrescu.

Daca pana de curand avansul standard pentru achizitionarea unei locuinte era de 25%, investitorii au venit cu varianta avansului redusa, in medie la 15% la precontract, sau cu alte oferte precum un loc de parcare gratis, sau la jumatate de pret, sau bucatarii mobilate. Singura problema – bancile si-au schimbat recent ofertele si au majorat avansul necesar obtinerii oricarui credit. In plus, creditele acordate in prezent difera fata de perioadele semnarii precontractelor.

Strategiile de marketing se schimba in avantajul clientului. Pe langa bucatariile, mobila si televizioarele LCD oferite clientilor gratis, dezvoltatorii au inlocuit si instrumentele de marketing: acum rezindetialul e o marfa „pe gustate”.
„Inainte, potentialii clienti intrebau la expozitii cat costa metrul patrat, iar investitorii recurgeau la instrumente de marketing pentru a-i atrage, anuntand de pilda pretul aferent constructiei, fara spatiile comune.
Cerintele clientilor au crescut, acum oamenii nu mai cumpara pana nu vad un exemplu in showroom, cer toate costurile, intregul buget, si sunt foarte atenti la garantiile pe care le ofera dezvoltatorul, la penalitatile care se ofera pentru intarzierile in executie – dese in piata din cauza lipsei fortei de munca”, spune Niculescu.

Cerintele clasei medii si premium, orientate dupa pret
Cerintele clasei medii sunt in fapt mai putin pretentioase decat credeau investitorii: conteaza foarte mult amplasamentul, accesibilitatea acestuia si pretul, oamenii nu vor, neaparat, de pilda, piscina comuna.
Clasa medie, cu venituri de maximum 2.000 de euro per familie, dar si segmentul premium, cu venituri de peste 2.500 -3.000 de euro, lunar, prefera tot mai mult un mix cat mai bine echilibrat intre amplasamentul proiectului si facilitatile oferite.

Pentru clasa clientilor cu venituri „premium” se cer facilitati precum: parcari, paza, centru de fi tness, minicomplex comercial, farmacie, apropierea de o gradinita sau o scoala, dar si accesul este cantarit din ce in ce mai mult.
„Pentru clasa medie, trebuie mult tinut in ambreiaj echilibrul intre facilitati si costurile acestora”, spune Petrescu. ”Au fost si cazuri in care clientii din clasa medie care au acceptat facilitati superioare, s-au trezit ca platesc costuri de intretinere la fel de mari ca ratele ipotecare cu ajutorul carora au achizitionat imobilul.” Totodata, in piata au existat si proiecte nevandute intrucat unii dezvoltatori au venit cu concepte arhitectonice occidentale bazate pe spatii largi, iar preturile au urcat in consecinta.

„In piata nu va mai exista haosul de pana acum. Necunoscandu-se pentru cine se construieste, exista o discrepanta intre ce putea clientul si ce oferea proiectul,” spune Petrescu. Noile conditii vor re-aseza calitatea si preturile, precum si costurile constructiilor: fata in fata cu somajul, Romania va trebui sa-si corecteze avantul economic. Iar cei ce au rabdare inca un an sau doi, vor vedea preturi mai mici, si calitate mai mare a proiectelor.

„Dezvoltatorii care au ajuns in stadiul final au oxigenul necesar pentru a supravietui crizei. Efectele cele mai mari se resimt in proiectele in curs de constructie, unde dezvoltatorii depind de vanzari pentru a continua proiectele, iar publicul larg nu intelege ca acestea nu depind de creditele ipotecare luate in conditiile actuale de piata: acum doar sunt semnate antecontracte, iar pana ce clientii vor fi nevoiti sa ia credite, piata se va stabiliza.”
Alina Stan

Adaptarea proiectelor la nevoile clientilor a devenit cheia reusitei in segmentul rezidential, odata cu inasprirea concurentei. Daca pana de curand dezvoltatorii construiau numai dupa concepte occidentale, sau haotic, numai dupa cum credeau ei ca e mai bine, in prezent ei cauta consiliere din partea agentiilor specializate pentru a identifi ca nevoile clientilor. Exista o noua tendinta indusa in maturizarea pietei: investitorii cer consultanta agentiilor inca dintrun stadiu foarte incipient.”
Irina Petrescu

„Investitorii incep sa tina cont si de obiceiurile consumatorilor. Pentru investitorii care au apartamente la vanzare, tehnicile de marketing vor face diferenta. Cumparatorii au devenit mai sofisticati, au cerinte mai stranse lgate de buget, cer facilitati mai mari si viziteaza mult mai multe apartamente anterior achizitiei. Piata aglomerandu-se, langa proiectul tau, sau in zona, va fi un alt concurent, si avantajele competitive vor face diferenta.”
Adrian Niculescu

articol scris de Bogdan TUDORACHE

© 2008 The Investor

http://www.theinvestor.ro/economie/criza-rezidentiala-un-val-psihologic/