Un proiect imobiliar este finantat in special cu bani de la fondurile de actiuni, fondurile mezanin sau prin datorii principale (senior debt), spune Michael Lloyd, managing partner la proiectul Baneasa. In Romania, aproape 90% din dezvoltarile imobiliare ar putea fi astazi finantate intr-o forma sau alta prin datorie bancara, considera el. 

Luand in calcul estimarile potrivit carora numai dezvoltarile imobiliare din acest an ar urca la doua - trei miliarde de euro, in timp ce volumul tranzactiilor ar depasi un miliard de euro, este clar ca real estate-ul reprezinta pentru banci o sursa de venit importanta, sigura si pe termen lung.

Lloyd estimeaza ca aproape 40% din afacerile bancilor locale reprezinta activitatea de pe piata imobiliara.
Evangelos Kalamakis, prim vicepresedinte executiv la Alpha Bank Romania, confirma. "Din moment ce constructiile reprezinta o pondere de 35 - 40% din PIB-ul Romaniei, ne-am putea astepta ca un procent similar sa reprezinte expunerea in acest domeniu a intregului sistem bancar local (implicand si segmentul creditelor acordate persoanelor fizice)".

In ceea ce priveste strict dezvoltarile mari, procentul ar putea ajunge la 25 - 30%, adica exact aportul pe care bancile il cer de obicei actionarilor unui asemenea proiect, considera oficialii tiriac Imobiliare.
"De regula, in pietele stabile investitorii prefera sa investeasca banii proprii si sa nu apeleze la credite bancare decat in situatii limita, ceea ce duce la o diluare semnificativa a procentului creditelor", adauga ei.

Oferta adaptata la cerintele pietei
Bancile pot finanta un proiect imobiliar in trei etape diferite, explica Evangelos Kalamakis.
Prima ar fi achizitia terenului, o tendinta care s-a conturat foarte bine in ultimele 18 luni.
"Noi nu ne implicam in asa-zisele acorduri pentru finantarea activelor (cumpararea unui teren in scop pur speculativ), ci oferim credite-punte, in vederea unei dezvoltari viitoare pe terenul respectiv", subliniaza oficialul Alpha Bank.

A doua varianta este finantarea proiectului propriu-zis, care va fi ulterior inchiriat sau vandut. Este si cea mai veche metoda prin care sistemul bancar s-a implicat in imobiliare, inca de la inceputul anului 2000.
Din 2003 - 2004, pe masura ce apetitul investitorilor a crescut, bancile au inceput sa ofere finantare pentru achizitia de proiecte (investitii).

Cu un portofoliu de aproape jumatate de miliard de euro, Alpha Bank Romania s-a implicat in toate cele trei tipuri de finantare. "In cazul achizitiei de terenuri, putem spune ca suntem mai prudenti, acoperind pana la 50 - 60% din valoarea terenului. Pentru o dezvoltare, in functie de proiect, putem finanta pana la 100% din costurile de constructie. intr-o tranzactie de investitie, ponderea poate ajunge la 70 - 80% din valoarea de piata a proiectului".
Pe ansamblu, Kalamakis estimeaza ca proiectele imobiliare reprezinta cam 22% din intreaga expunere a bancii la credite.

Bancile mai acorda credite clientilor diverselor proiecte, in special pe segmentul rezidential. in cazul proiectelor de lunga durata, pot acorda si refinantari, daca evolutia pietei bancare o impune.
"In cele mai multe cazuri se refinanteaza 50% din valoarea de piata a terenului, pentru a obtine lichiditati pe perioada pana la obtinerea autorizatiei de constructie", precizeaza oficialii tiriac Imobiliare.

Refinantarea unui proiect deja existent sau operational are loc atunci cand valoarea activului respectiv depaseste datoria. Un contract de refinantare asigura in cele din urma castiguri mai mari pentru developer.
Pe pietele active, unele banci au infiintat propriile divizii de real estate, care nu numai ca supervizeaza proiecte externe bancii, dar participa activ la achizitia terenurilor, dezvoltarea proiectelor si valorificarea lor.

Un parteneriat cu reguli stricte
Finantarile bancare vin usor, atata timp cat proiectul este fezabil si exista o garantie care sa acopere riscurile proiectului, spun oficialii de la tiriac Imobiliare.
Compania a anuntat pentru urmatorii zece ani proiecte in valoare de aproape un miliard de euro. Banii vor veni atat de la actionari (grupul tiriac sau partenerii acestuia), cat si prin credite bancare de la cele mai mari banci din Romania.

Avantajul, spun in continuare reprezentantii companiei, este un parteneriat cu beneficii mutuale - pe de o parte, investitorii sunt interesati sa dezvolte mai multe proiecte intr-un interval de timp dat; pe de alta parte, bancile vor sa isi plaseze banii in credite avantajoase si de regula cu valori foarte mari, care ulterior pot fi refinantate chiar de catre banci sau fonduri de investitii.
Exista si dezavantaje.

"Uneori dureaza destul de mult pana obtinem o oferta din partea bancilor, existand sincope mari daca personalul este in concediu sau daca este nevoie de aprobari de la entitati din afara tarii", spun reprezentantii tiriac Imobiliare.

In plus, odata semnat contractul, intreaga activitatea este subordonata institutiei creditoare.
"Orice miscare a banilor este supravegheata de catre aceasta. Astfel, activitatea este ingreunata din cauza procedurilor interne greoaie si a atitudinii rigide fata de evolutia dinamica a proiectului pe perioada dezvoltarii".
Kalamakis de la Alpha Bank explica: "Monitorizam totul, din moment ce trebuie sa ne asiguram ca banii nostri sunt cheltuiti eficient".

Inainte de semnarea contractului, banca analizeaza cu atentie proiectul - experienta actionarilor pe piata de profil, rapoartele de piata pe baza carora s-a luat decizia de investitie sau alte studii care sa demonstreze fezabilitatea proiectului, bugetul (costul estimat si veniturile estimate), cash-flow, demonstrarea faptului ca actionarii au aport de cel putin 25 - 30% din proiect, stadiul in care se afla contractele cu viitorii clienti, garantii (ipoteci, cesionare de creante, etc.) care sa acopere valoarea investitiei, autorizatia de constructie.

"Daca suntem de acord sa ne implicam, devenim cel mai apropiat partener al developerului", spune Kalamakis, "stam de aceeasi parte a mesei, fata in fata cu celelalate parti implicate (ca de exemplu antreprenorul general)".
Tot banca intocmeste planul de project finance, respectiv modul de distributie si colectare a banilor - o clauza mentionata in contractul de creditare. In plus, banca urmareste indeaproape modul in care sunt distibuite veniturile.

"Intotdeauna exista ordinea urmatoare: mai intai acoperi costurile operationale, apoi platesti taxele la stat, dupa care banca", rade Kalamakis. 
Ca partener principal, banca trebuie sa fie de acord cu antreprenorul general ales.
"Trebuie sa ne asiguram ca acesta poate respecta termenele limita", explica reprezentantul Alpha Bank. "Principalele riscuri din timpul dezvoltarii sunt intarzierile si depasirea cheltuielilor".

Un alt risc important este riscul de piata - daca proiectul respectiv va fi vandut sau inchiriat.
"De obicei stipulam in contract conditia ca developerul sa atinga un target intr-o anumita perioada de timp: X% din proiect sa fie vandut sau inchiriat pana la o data stabilita. Banca nu va elibera fondurile convenite pana cand acest obiectiv nu este atins".
Prerogativele institutiei creditoare intr-un asemenea parteneriat merg pana la preluarea proiectului, daca lucrurile iau o intorsatura cu adevarat nefasta.

Pericolul este deocamdata mic, in conditiile in care pe o piata efervescenta ca Romania rata esecurilor este inca nesemnificativa. Numai in segmentul rezidential, de exemplu, deficitul de locuinte va fi recuperat in mai mult de 20 de ani, potrivit expertilor. Cresterea exponentiala pe toate segmentele merge in paralel cu intensificarea activitatii fondurilor de investitii.

In acest context, bancile isi adapteaza serviciile la conditiile pietei, dar sunt in alerta la orice schimbare de ritm.
"Acum toata lumea are planuri de dezvoltari imobiliare. Dar randamentele s-au diminuat semnificativ in ultima vreme. Este foarte important pentru noi, ca banca, sa fim selectivi", subliniaza Kalamakis. "Ponderea finantarii imobiliare va ramane aproximativ aceeasi in urmatorii doi - trei ani, dar apetitul nostru pentru risc este calculat".

"Din moment ce activitatile de constructii reprezinta 35 - 40% din PIB-ul Romaniei, ne-am putea astepta ca un procent similar sa reprezinte expunerea in acest domeniu a intregului sistem bancar local (aici expunerea implicand si segmentul persoanelor fizice)".
Evangelos Kalamakis, Alpha Bank Romania

"Dezavantajul finantarii bancare este subordonarea intregii activitati catre banca, deoarece orice miscare a banilor este supravegheata de catre aceasta. Activitatea se ingreuneaza din cauza procedurilor interne greoaie si a atitudinii rigide fata de evolutia dinamica a proiectului pe perioada de dezvoltare".
Tiriac Imobiliare

"Principalele surse de finantare ale unui proiect imobiliar sunt fondurile de actiuni, fonduri mezanin si datoriile principale (senior debt). Cred ca 90% dintre proiectele imobiliare de astazi din Romania implica o forma sau alta de datorie bancara".
Michael Lloyd, Baneasa Investments

Bancile isi sedimenteaza angajamentele imobiliare
- Acordul pentru refinantarea proprietatilor detinute de grupul de companii Iulius, incheiat in august cu banca germana Eurohypo, a reprezentat, potrivit oficialilor, cea mai mare finantare imobiliara de pana acum de pe piata romaneasca (175 milioane de euro);

- Alpha Bank va imprumuta pana la 40 de milioane de euro firmei Romfelt Real Estate. Compania si-a schimbat recent profilul de activitate, fiind anterior specializata in productia de pasla si postavuri;

- Proiectul Euro Tower al developerului olandez Cascade Group, asa-numita "cladire verde", va fi finantata de Banca Romaneasca si Piraeus Bank. Proiectul este estimat la 60 de milioane de euro;

- Retailerul austriac de mobila si decoratiuni interioare Kika a anuntat recent ca va imprumuta 50 de milioane de euro de la Immoconsult Leasinggesellschaft, divizia de leasing imobiliar a Investkredit Bank, pentru constructia a trei magazine in Romania;

- In iulie, divizia de leasing a grupului Erste Bank, Immorent Aktiengesellschaft, anunta ca va dezvolta proiecte imobiliare in Bucuresti, Cluj-Napoca, Timisoara si Iasi. In cadrul strategiei de grup, Immorent Romania a infiintat o companie specializata in dezvoltarea de proiecte pentru noi spatii comerciale si cladiri de birouri, proiecte finantate de Erste Bank;

- In cadrul strategiei de stimulare a activitatii IMM-urilor, ING Bank ar putea finanta proiecte imobiliare (construirea de cladiri de birouri sau puncte de distributie); valoarea dezvoltarilor vizate sunt estimate la 100.000 - 200.000 euro pe proiect;

- Anchor Grup, dezvoltatorul Plaza Romania si Bucuresti Mall, a contractat in iulie un imprumut de 150 milioane de euro de la Eurohypo, pentru refinantarea celor doua centre comerciale din Bucuresti;

- In iunie, Alpha Bank Romania si Raiffeisen Bank au incheiat un acord pentru prima finantare sindicalizata din Romania dedicata construirii unui ansamblu rezidential - Ibiza Sol. Finantarea se ridica la 40 de milioane de euro, iar costurile totale ale proiectului sunt estimate la 57 de milioane de euro;

- Volksbank estima in aprilie ca va finanta in acest an proiecte imobiliare in valoare cumulata de 60 de milioane de euro, cea mai mare parte vizand dezvoltari comerciale. Banca si-a exprimat totodata intentia de a infiinta o firma de brokeraj pe sectorul imobiliar

articol scris de Ana-Maria GAVRILA

© 2008 The Investor

http://www.theinvestor.ro/imobiliare/bancile-in-zodia-imobiliarului/