Retail: un sezon incordat

Devalorizarea activelor pana la nivelul de acum trei ani nu este singura problema cu care se confrunta piata imobiliara: odata cu redimensionarea consumului, bazat in special pe cerere de bunuri de import, marile lanturi de magazine se vad nevoite sa-si redimensioneze retelele. Cei mai afectati sunt retailerii de electrocasnice: sugrumarea creditului in magazin a atras dupa sine un prim val al diminuarii incasarilor, iar criza financiara le-a dat lovitura de gratie. Cele cateva sute de magazine inchise de la inceputul anului vor fi in curand urmate de altele, in pofida renegocierii chiriilor. „In mod evident, chiriile vor scadea pe parcursul anului 2009, si atunci bineinteles ca vor exista renegocieri – vom incerca sa obtinem cele mai bune preturi posibile. Pe piata a existat o crestere accelerata a chiriilor in ultimii patru ani, si ne asteptam la o incetinire substantiala in 2009,” spune Richard Moat, directorul general al Orange Romania Supravietuitorii? Cei ce vor reconfigura retelele de retail la timp si vor sti sa mute magazinele in functie de cererea pietei. Cert este ca din cele peste 3 milioane de metri patrati aferente unui numar de peste 160 de proiecte comerciale in constructie pana in 2011, vor fi date in folosinta maximum 10%, daca piata finantarilor nu va fi deblocata.

Impredictibilitate in stabilirea profitului

Pe piata spatiilor comerciale exista in prezent doua tipuri de inchidere: temporara, in cazul care au expirat contractele si nu s-a ajuns la o concluzie si se inlocuieste chiriasul, si definitiva, in care costurile au devenit mult prea mari pentru ceea ce poate sa duca piata, spune Luiza Moraru, Sef al Departamentului Retail, CBRE Eurisko.

Chiriile in anumite mall-uri au fost foarte mari, si unii retaileri nu si-au facut neaparat un business plan viabil: s-a dovedit chiar si dupa cateva luni de operatiune ca nu pot suporta costurile.

„Din cauza scaderii consumului in piata, mai ales pe segmentul fashion, multe din magazine sunt sub punctul de amortizare a investitiei (break-even point).  Prima reactie - sustii magazinul pentru ca amplasamentul este foarte valoros si crezi in el pe viitor, iar reactia secunda, foarte populara in prezent, este de taiere a costurilor: tot ce nu este pe break-even se inchide,” spune Moraru.

„In fiecare zi apar in ziare stiri referitoare la diversi retaileri care spun ca isi negociaza chiriile, ca inchid. Cea mai mare problema a retailerilor este ca le este foarte greu sasi prognozeze vanzarile peste sase luni sau peste un an,” sustine Georgiana Andrei, broker al departamentului de Retail, Colliers International.

“Practic, incep sa isi ia masuri de precautie si incep cu renegociarea chiriei. Chiriile scad cu 10-30% si asta depinde de puterea de negociere a fiecarui retailer, de linia de asteptare pe care o are dezvoltatorul intr-un anumit proiect,” spune Andrei.

“Rezultatele negocierilor s-au vazut mai ales la nivelul tarii, pentru ca magazinele din tara performeaza mai slab decat cele din Bucuresti. In Capitala, dezvoltatorii au fost pana acum mai reticenti in a oferi reduceri,” afirma Andrei.

Perioada de reevaluare

Toti retailerii, fara exceptie, isi reevalueaza magazinele. Nu toti, insa, aleg sa le inchida pe cele neprofitabile. Exista voci care spun ca vanzarile au scazut cu 10-15% si altele care spun ca au scazut cu 30-40%.  Chiriile magazinelor de electrocasnice, destul de piperate, sunt insa cel mai greu de suportat: aici suprafetele inchiriate sunt foarte mari.

„Magazinele de electrocasnice, in mod traditional, asa cum se intampla in intreaga lume, stau in ‘stand-alone stores’ de pe langa hipermarketuri, nu sunt foarte prezente in mall-uri, pentru ca pe langa chiria de baza, mai sunt si costurile comune, foarte mari cand vorbim de suprafete de 1.000-5.000 mp. Cand adaugi chiar si 1- 3 euro pe mp, inmultit cu 5.000 mp, deja incepe sa te doara,“ spune Moraru.

Piata a fost prohibitiva insa si pentru retailul „stand-alone”, intrucat preturile terenurilor, pana anul trecut, au fost extraordinar de mari.

Piata devine una a chiriasilor

In Romania au existat anul trecut 164 de proiecte de constructii a unor mall-uri in piata, la nivelul intregii tari- extraordinar de multe pentru o tara cu 22 de milioane de locuitori, care se adaugau celor existente, afirma Moraru. „Dintre acestea, cel putin 30% nu erau performante”, spune Moraru.

„In proiectele slabe, chiriile pot sa scada si cu 60-70%, in proiectele medii, cu 20-30%, iar in proiectele foarte bune, deocamdata preturile se pastreaza. Nu stim cat de grea va fi criza de acum inainte,” sustine Moraru.

„Nu exista o medie a renegocierilor pe piata. Multe companii incearca sa-si mentina confidential cat au obtinut, dar variaza in general intre 10 si 30%.  Depinde de proiect, de trafic. Sunt multi factori”, spune Andrei.

Cert este ca per total, piata se schimba dintr-una dominata de proprietari intr-una a chiriasilor.

„Numarul chiriasilor care se extind s-a redus fata de 2007. De exemplu, daca acum un an aveau in plan sa deschida 20 de magazine, este posibil ca acum sa se gandeasca la 5-10 magazine.  Marea majoritate a retailerilor incep sa gandeasca pe termen scurt,” spune Andrei.

Daca acum un an erau luate in considerare toate proiectele de mall-uri si galerii comerciale din piata, acum retailerii iau in calcul fie proiectele din locatii foarte bune, in orase mari, ca Brasov, Timisoara, Constanta, fie acele proiecte la care a inceput deja constructia, si vor ajunge sigur la finalizare. „Daca developerul spune ca livreaza in 2010 sau 2011, dar el nu are finantare azi, este nerealist. Trebuie vazut cand se obtine aceasta finantare,”adauga Andrei.

Tendinta: chiriile scad , insa zonal

Multe proiecte s-au oprit pentru ca nu s-au adaptat pietei insa marile retele se dezvolta in continuare, fiind mult mai atente la amplasamente, la proiecte, la costuri.

„Sunt proiecte foarte valoroase in care retailerii vor continua sa se dezvolte si vor sta linistiti si confortabil: spatiile bine-amplasate, cu chiriasi foarte buni, cu ‘ancore’ solide si cu dezvoltatori si manageri responsabili,” spune Moraru.

Iar zona de Nord a Bucurestiului, regina real-estate-ului romanesc, isi poate pierde stralucirea.

„Poti sa amplasezi cel mai fenomenal mall in nord daca locatia nu este cea mai buna, nordul nu mai valoreaza nimic”, spune Moraru.

Chiriasii iau in calcul un cumul de factori cand deschid magazine intr-un mall.

„ Amplasamentul , zona de clienti potentiali este foarte importanta, dar la retail conteaza foarte mult numarul de oameni, mult mai mult decat cat de bogati sunt ei, pentru ca daca ai “catchment area” (zona de clienti potentiali) cu 1 milion de oameni cu venituri medii, este mult mai interesant decat un catchment area de 200.000 de oameni cu venituri mari”, spune Moraru.

Apoi, volumul si traficul sunt foarte importante, pe langa amplasament, concept, „ancore”, dezvoltator.

„Ancorele sunt acele magazine care atrag trafic, gen hipermarket, branduri gen Zara - o ancora pentru ca este o marca populara pe toate pietele, incat lumea vine dupa Zara in orice proiect.  Mai degraba, ancorele constau in magazine de moda, hipermarketuri si un food-court-uri foarte bine puse la punct, sau existenta unui cinema,” explica Moraru.

Prin urmare, principalele mall-uri din capitala nu vor scadea foarte mult chiriile.

„Vitan Mall si Plaza Romania merg in continuare bine si imi este greu sa cred ca vor oferi scaderi in viitorul apropiat. Daca traficul si vanzarile vor fi afectate, cu siguranta. Dar, in acest moment, retailerii care vor sa intre in Bucuresti acolo se indreapta. Cei din Baneasa spun ca au o linie lunga de clienti care asteapta si ca sunt si cativa clienti care vor sa iasa din spatii.  Tendinta de renegociere s-a vazut, insa, cel mai pregnant la nivelul tarii,” spune Andrei.

In deriva: mall-urile din provincie

In schimb, mall-urile din provincie se vor transforma sau se vor inchide. Din totalul proiectelor anuntate, doar 10% mai sunt finantate, pentru finalizare.  „Din cele peste 100 de mall-uri anuntate la inceputul lui 2007, cu termen de livrare sfarsitul lui 2009, inceputul lui 2010, doar 15 proiecte par sa aiba sanse sa se finalizeze, in sensul ca au inceput constructia, sunt intr-un stadiu mai avansat al lucrarilor.  Realitatea este ca proiectele care nu au facut nimic si nu au finantare vor fi amanate,” spune Andrei.

Unii dezvoltarori au oprit constructiile chiar inainte de criza. „Atunci cand ai prea multe proiecte pentru prea putini locuitori, unele nu si-au gasit chiriasi si atunci dezvoltatorii au ales fie sa vanda terenul si sa lase pe altcineva sa isi incerce norocul, fie sa schimbe destinatia proiectului. Asta o sa se intample si acum,” spune Moraru.

Spatiile stradale descresc mai rapid tarifele

Si pe strazile principale comerciale (asa numitele highstreet) sunt numeroase spatii care se elibereaza.

“Daca pe Calea Victoriei, cu un an in urma cu greu vedeam un spatiu liber, acum, in fiecare zi se elibereaza spatii. Este greu de facut o statistica.  Colegii de la departamentul highstreet spuneau ca reusesc sa aduca in portofoliu cam 10-15 spatii noi de inchiriat pe saptamana,” spune Georgiana Andrei.

„Nu prea mai este cerere pe strada.  Este foarte proaspata criza. Abia acum a ajuns informatia cum ca suntem intro criza, ca nu este o gluma, ca lucrurile sunt serioase. Nu este cerere pentru ca nimeni nu stie ce are de facut,” spune Moraru.

Chiriile pe strazile comerciale au fost umflate artificial in ultimii ani. Pentru

un intreprinzator este greu sa suporte o chirie de 200 EUR/mp pe Magheru: vanzarile nu sustin astfel de chirii.  Daca estimarea chiriilor din mall-uri este greu de efectuat, pentru ca variaza foarte mult de la unitatile foarte mari, la unitatile foarte mici, de la 5-10 EUR/mp, pana la 100-150 EUR/mp, pe high-street sunt chirii de 100-120 EUR/mp.

„In Bucuresti sunt spatii suficiente.  Dar, daca ai vrea sa ai un comert ideal ca in alte capitale ale lumii, avem o problema la capitolul spatii de strada pentru ca nu avem high-street, nici zone pietonale, nici comertul asanumit “the mamas and the papas”, de zi cu zi, care este foarte necesar unui oras sanatos, in care te duci la parter si iti cumperi painea si branza proaspata si ai un magazin specializat in vinuri, o cafenea, un restaurant la 10 blocuri, la 10 strazi. Exista multe restaurante, toate puse intr-un singur loc sau in prea putine zone,” spune Moraru.

In acelasi timp, si bancile si-au oprit expansiunea. „Inchideri nu s-au produs pentru ca bancile tin destul de mult la imaginea lor. Renegociaza chiriile, pentru ca bancile au platit chirii foarte mari: in momentul expansiunii se bateau pe spatii. Piata s-a schimbat, insa bancile nu vor sa iasa din locatii pentru moment,” spune Andrei.

In schimb, segmentele de crestere ar putea apartine retailului de discount.  „Outlet center-ul este acel concept care presupune ca toate magazinele de acolo vin cu colectiile mai vechi, care sunt la un pret mult mai redus decat in oras, in general cu minim 30%. Outlet center-ul a fost primul semn ca piata de retail din Romania se maturizeaza, pentru ca apar toate conceptele pe care le gasim pe o piata de retail,” explica Andrei.

„Aici magazinele isi aduc stocurile ramase din anul precedent. Acestea merg cu atat mai bine cu cat piata de retail moderna, mall-urile sunt mai multe, stocurile sunt mai mari, deci, mai multa marfa pe care o pot duce in aceste outlet-uri. Este un concept care merge in toata lumea si o sa mearga si in Romania,” sustine Andrei.

Momentul critic : luna martie

Exista si o nota de optimism.  Retailerii care voiau sa intre pe piata si marile branduri europene care au inghetat proiectele pentru o luna, doua, pana cand lanturile de magazine vor restabili strategia de expansiune, ar putea continua proiectele demarate, daca piata se deblocheaza.

Reprezentantii Colliers si CBRE Eurisko sustin deopotriva ca in piata exista proiecte viabile de inchiriat, chiar daca acum o mare parte a business-ului e generat de consultanta.  „Reprezentam proiecte foarte bune, care merg inainte si ne concentram pe ele. In continuare le inchiriem cu succes. Se vede ca este criza, ca lumea este mult mai atenta, se simte ca deciziile nu vin la fel de repede cum veneau inainte, dar vin,” spune Moraru.

„Intr-adevar, acum ne axam destul de mult pe ‘tenant trouble’, pe reprezentarea chiriasilor in diverse actiuni pe care trebuie sa le faca astazi, sa-i relocam, sa le negociem chiria, sa le analizam retelele si sa vedem care sunt profitabile si care nu si sa ii sfatuim ce sa faca cu ele si in ce directie sa o ia, strict din punct de vedere imobiliar,”afirma managerul CBRE.

„Probabil ca pe la mijlocul lui martie lucrurile vor incepe sa se miste, in sensul ca oamenii vor sti cum sa apuce problema, pentru ca acesta criza este o mare noutate pentru noi. Pana la sfarsitul lui martie se va sti ce se intampla,” spune Moraru.

articol scris de Bogdan TUDORACHE -