Piata imobiliara veche - un "rau" necesar

Vazuta prin ochelarii unui dezvoltator puternic si cu viziune, piata imobiliara veche seamana putin cu "piatra din pantof" este acolo, te incomodeaza, dar nici nu poti scapa de ea imediat. Realitatea este ca indiferent de entuziasmul fata de proiectele moderne, acest segment ramane o componenta importanta si va exista si pe viitor.

Piata veche este alcatuita din cateva categorii de imobile, diferentiate in functie de perioada in care au fost construite, explica Irina Petrescu, sales manager la Esop Consulting.

Apartamentele comuniste reprezinta principalul tip de proprietate rezidentiala, cu suprafete mici si medii si structura relativ solida. Punctele lor slabe sunt finisajele si sistemul de izolatie. In functie de perioada de constructie, aceste cladiri prezinta un risc seismic corespunzator. Astfel, blocurile construite in anii '60 - '70 (cu patru etaje si apartamente mici) sunt proiectate sa reziste la un cutremur de pana la sapte grade pe scara Richter.

Cele din anii '70 - '80 (de sapte - opt etaje, plus parter si cu suprafete locuibile mai mari) sunt ceva mai rezistente. Cladirile inalte de zece etaje sau mai mult construite in anii '80 - 90 sunt proiectate sa reziste la cutremure de pana la 7,5 - opt grade. In zonele centrale ale marilor orase au fost construite blocuri cu apartamente mari si finisaje mai bune, continua Petrescu. Aceste constructii sunt proiectate sa reziste pana la un cutremur de 8,5 grade.

"In mod evident, apartamentele construite mai recent au o mai mare cautare si sunt prin urmare mai scumpe, diferenta de pret mergand pana la 15 - 25% in favoarea celor mai noi".
O categorie aparte pe piata veche o reprezinta apartamentele interbelice, cu locatii foarte bune, suprafete generoase si arhitectura deosebita.

"Cea mai mare problema a acestor constructii este rezistenta la cutremure", spune Petrescu. "Totusi, daca vor fi renovate si consolidate, aceste tipuri de proprietati isi vor mari semnificativ valoarea".
Vilele interbelice, continua ea, se bucura de mare cautare pe segmentul birourilor, datorita partitionarii lor eficiente si a prestigiului asociat.

Robert Teodorescu, directorul departamentului de vanzari rezidentiale al Regatta, adauga: "Piata imobilelor vechi (vile cu arhitectura) va fi o piata care va fi mereu sus ca nivel de pret. Sunt cele mai cautate imobile datorita arhitecturii, pozitiei, prestigiului sau valorii istorice".

In plus, adauga el, lipsa de spatiu nu permite in acest moment construirea de case noi in Capitala, deci locatiile respective nu pot fi comparate. "Nimeni nu poate sa copieze o casa de acest gen cu materialele si tehnologiile actuale", subliniaza Teodorescu.

Evident, costurile de intretinere sau renovare sunt mai mari tocmai din cauza vechimii (fiind construite acum 70 - 100 de ani, au la baza si alte tehnologii).

"Cu toate acestea, oamenii care isi permit astfel de imobile le prefera in locul unor constructii noi, lipsite de trasaturile boeme ale vilelor vechi. Pentru ca aceasta piata sa devina mai interesanta atat pentru turismul bucurestean, cat si pentru prestigiul Capitalei, Primaria ar trebui sa se implice mai mult, sa ii stimuleze pe proprietarii acestor imobile sa le refaca asa cum au fost la inceput, nu sa le demoleze sau sa le modifice".
Irina Petrescu de la Esop este de acord ca eventualele reabilitari - mai ales in cazul cladirilor cu statut de monument, aflate in patrimoniul cultural national - vor avea nevoie de sprijinul autoritatilor, fiind procese extrem de costisitoare.

In pas cu viata
Pana la momentul in care oferta de locuinte noi va egala sau cel putin va ajunge la un nivel apropiat cererii, piata veche isi va pastra monopolul asupra tranzactiilor rezidentiale.

Adrian Ghimpau, expansion manager la Coldwell Banker Affiliates of Romania, reaminteste ca noile proiecte rezidentiale de amploare vor fi livrate in cinci - zece ani. Aceasta situatie imprima un potential urias pietei vechi atat in Bucuresti, cat si in marile orase - Cluj, Timisoara, Brasov, Constanta sau Iasi, de exemplu.

"Un factor important in dezvoltarea acestei piete nu este dat doar de dezvoltarea economica a respectivei localitati, ci si de universitatile prezente", subliniaza el. "Toate marile orase universitare au o piata foarte buna datorita numarului mare de studenti si a capacitatii mici de cazare in caminele universitare. Toti acestia se reorienteaza catre piata apartamentelor vechi".

Nu trebuie uitate nici celelalte categorii de persoane care vin in marile orase - de la investitori sau cetateni straini care vor sa locuiasca in Romania pana la romani atrasi de oportunitatile financiare sau profesionale in diverse orase din tara.

In plus, conditiile in care apartamentele nou-construite sunt vandute din faza de proiect, piata trebuie sa ia in calcul un interval destul de lung de la momentul contractarii pana in momentul in care cumparatorul se poate muta, dupa cum remarca Irina Petrescu.

Consecinta imediata si vizibila este evolutia spectaculoasa a preturilor la apartamentele vechi, sustinuta de cererea foarte mare care vine in special de la persoane cu venituri medii si cu acces la credite ipotecare.
"Pe viitor, interesul cumparatorilor se va orienta catre blocurile noi, gratie finisajelor si suprafetelor superioare. Interesul pentru apartamentele din blocurile vechi se va diminua treptat, ducand in cativa ani la stagnarea preturilor si apoi la scadere pe acest segment".

O problema spinoasa
Intrebarea logica este "Ce se va intampla in cele din urma cu blocurile ramase libere?"
Blocurile comuniste aflate intr-o stare buna, fara probleme seismice vor ramane optiuni interesante cel putin zece ani, atat in ceea ce priveste cumpararea, cat si inchirierea, este de parere Irina Petrescu.
Pentru cladirile deteriorate, solutia evidenta ar fi demolarea.

"In mod normal, durata de viata a unei constructii este de maximum 100 de ani, daca este intretinuta periodic", subliniaza Teodorescu de la Regatta. "Avand in vedere ca in Bucuresti nu a existat o astfel de intretinere, iar consolidarile facute nu sunt numeroase, majoritatea cladirilor constuite inainte de '40 nu mai corespund normelor actuale".
Necesitatea demolarii are si o latura pragmatica, adauga Petrescu de la Esop.
"In conditiile in care terenurile disponibile sunt din ce in ce mai greu de gasit, este foarte posibil ca in patru - cinci ani sa asistam la primele demolari de imobile construite Inainte de 1989, in special a acelor blocuri vila din perioada interbelica".

Teodorescu atrage atentia asupra implicatiilor sociale pe care demolarea cladirilor vechi o presupune.
"Inainte de a incepe un asemenea proces, ar trebui sa existe spatiu in care sa fie mutati oamenii din locuintele respective. Avand in vedere ca ele nu exista, in momentul de fata nu se poate vorbi despre asta. De demolat ar trebui demolat cel putin tot ce inseamna imobile cu bulina si grad avansat de deteriorare".

Prima varianta pe care o ia in calcul oficialul Regatta este ca dezvoltatorii sa cumpere apartamentele. "(Asta) este aproape imposibil de realizat, deoarece cu siguranta nu toti locatarii vor fi de acord cu vanzarea, iar pretul pe care l-ar plati dezvoltatorul pentru toate apartamentele din cladire ar fi mult mai mare decat pretul pe care l-ar plati pentru un teren liber, cu un regim de inaltime similar, intr-o zona asemanatoare".

A doua varianta ar fi ca dezvoltatorul sa le dea proprietarilor apartamente in noile imobile, ceea ce iar nu ar fi o solutie profitabila, deoarece un apartament nou, situat in aceeasi zona, costa cu 40 - 50% mai mult.
"Primele demolari vor fi facute probabil de primul seism de peste sapte grade pe scara Richter care va surveni", concluzioneaza amar Teodorescu.

Un dezvoltator pragmatic ar putea adauga ca demolarile vor incepe in momentul in care stocul de terenuri libere din orase se va epuiza. In ritmul dezvoltarilor actuale se preconizeaza deja un termen de patru - cinci ani. Este greu de crezut, insa, ca pana la acel moment problema sistemului cu mai multi proprietari se va rezolva, tinand cont ca asta este tocmai o particularitate definitorie a pietei din Romania.