Investitorii inca descopera piata imobiliara

Ca investitiile in imobiliare sunt o afacere sigura si profitabila nu mai e de mult o noutate. La prima vedere, 2006 a fost dominat de marile tranzactii care au conferit industriei un plus de credibilitate. Pulsul se ia in continuare la Bucuresti, dar pe masura ce piata se acopera, investitorii isi intorc privirea catre restul tarii.

Anul 2006 a atras investitii de aproape un miliard de euro in imobiliare. Randamentul a continuat sa scada, potrivit unui studiu CB Richard Ellis (CBRE) pe primul semestru. Pentru birourile clasa A indicatorul s-a mentinut la 7,5 - 8%, fata de 9 - 9,5%, in 2005. Drept urmare, investitorii au devenit mai interesati de spatiile comerciale si industriale, care aduc randamente de 9 - 10%.

Ca si in alte industrii, piata imobiliara a ajuns in stadiul in care tranzactiile de zeci de milioane de euro nu mai sunt o surpriza. Fondul austriac de investitii Europolis si-a extins recent portoliul local la 265 milioane de euro, dupa ce a cumparat cu 90 de milioane de euro doua cladiri de birouri din Sema Park. Provincia a adus unul dintre cele mai mari deal-uri ale anului, Immoeast achizitionand proiectul comercial Polus Center pentru 210 milioane de euro.

"Inca se construieste si se vinde cu randamente mari", spune Larisa Dinu, marketing & communication manager la River Invest. "Anul 2006 a doborat record dupa record in aceasta privinta, daca ne gandim doar la cladirea Charles de Gaulle sau la cele doua viitoare cladiri de birouri din Sema Parc. Si 2007 va incepe la fel. In fond, unii investitori semnificativi au descoperit Romania abia in 2006."

Avalansa proiectelor rezidentiale

Piata locuintelor s-a miscat cel mai rapid in 2006. Noutatea a fost orientarea catre populatia cu venituri medii, in timp ce oferta de lux a scazut usor.

Proiectele anuntate sunt situate in cartiere bucurestene dens populate cu acces usor la mijloacele de transport in comun: Planorama (Colentina), Central Park (stefan cel Mare), Noor, Edenia (Titan), West Park (Militari), Asmita Gardens (zona Unirii), Vitan Platinum Towers (Mihai Bravu).

In provincie accentul cade inca pe case. In Constanta, Tomis Development a anuntat constructia unui complex cu aproape 600 de locuinte. La Brasov, Romdeals Property va investi sapte milioane de euro intr-un cartier de vile. Aproape de Ramnicu Valcea se pun bazele Primavara Park, iar la patru kilometri de Pitesti se dezvolta Ansamblul Ana.

"Segmentul rezidential ramane cel mai atractiv din toate punctele de vedere", spune Larisa Dinu. "Explicatia este foarte simpla: cererea anuala de locuinte este de circa 30.000 de unitati, cerere satisfacuta in proportie de doar 10-15% de investitorii imobiliari. Cum Bucurestiul detine peste 10% din fondul de locuinte al tarii, e de inteles de ce atentia investitorilor este concentrata aici".

Birourile, la mare cautare

Pe masura ce tot mai multe companii straine isi fac loc pe piata romaneasca, iar firmele locale se dezvolta, nevoia de spatii de birouri la standarde occidentale creste. in continuare, analistii vorbesc despre piata de office mai ales in Bucuresti, pentru ca in afaceri, "toate drumurile duc in capitala".

Cu o crestere anuala de 20%, ea este cea mai dinamica din zona centrala si de est a Europei. Developerii au livrat 36 de cladiri in prima parte a aului 2006, potrivit CBRE, incluzand America House, Bucharest Corporate Center, Construdava Business Center si Buzesti Office Building.

Zona de nord (Piata Victoriei - Baneasa) este in continuare cea mai cautata. Mihai Plaesu, consultant senior in cadrul departamentului birouri DTZ Echinox, estimeaza ca proiectele anuntate vor aduce pe piata inca un milion de metri patrati, in urmatorii cinci ani.

Marile centre comerciale, o prioritate

Bucurestiul are o ratie de 0,07 metri patrati de spatiu comercial pe cap de locuitor, arata Oana Iliescu, consultant senior in departamentul retail al DTZ Echinox. E putin, fata de alte tari din Europa Centrala si de Est.

Cu alte cuvinte, diferenta cerere - oferta este inca destul de mare. Centrele comerciale mari din nordul Bucurestiului reprezinta una din prioritatile developerilor. Zona inregistreaza un handicap la capitolul spatii comerciale, desi exceleaza in dezvoltari de birouri si spatii rezidentiale. 

Lista proiectelor anuntate includ Baneasa Shopping City, Liberty Center, dezvoltat de nord-irlandezii de la Mivan in centrul Bucurestiului, si Sun Plaza, investitie a Sparkassen Immobilien, diviza imobiliara a grupului austriac Erste, in sudul capitalei.

La nivel national, piata vine puternic din urma. Sibiul a anuntat in noiembrie proiectul European Retailpark. La Cluj, Immoeast a cumparat Polus Center Cluj. Interesele fondului au ajuns si in celalalt capat al tarii, in Constanta, unde dezvolta un proiect comercial de peste 100 milioane de euro, Trident Plaza. Tot la Constanta, dezvoltatorul francez Catinvest a inaugurat in toamna centrul comercial TOM, in urma unei investitii de 40 milioane de euro.

Revenind in capitala, fondul de investitii australian APN Funds Management a preluat City Mall, al treilea mall ca marime din capitala, platind peste 100 milioane de euro.

Locatia, problema industriala

Segmentul industrial se afla inca in faza incipienta de dezvoltare, in pofida ritmului alert de crestere din ultimii doi ani. Cele mai multe proiecte sunt concentrate in vestul capitalei (de-a lungul autostrazii A1) si in nord, pe soseaua de Centura. Problema developerilor este sa gaseasca terenuri suficient de mari pentru proiecte moderne de logistica, arata Oana Iliescu, consultant senior in departamentul retail al DTZ Echinox.

Dinu de la River Invest adauga: "Toate capacitatile de productie vor iesi din zona urbana. Ele trebuie relocate in zone dedicate activitatilor industriale, cu infrastructura, bine pozitionate in apropierea zonelor de acces in orase si chiar in vecinatatea soselelor de centura".

Cererea vine de la companii internationale si locale cu activitati in logistica, depozitare, vanzare en gros, bunuri de larg consum si productie. Dezvoltarea rapida a retailului a stimulat substantial piata de logistica, subliniaza Cristian Ustinescu, business developing manager in departamentul industrial, DTZ Echinox.

Profitabilitate garantata cel putin cinci ani

Experienta tarilor din primul val de aderare ajuta specialistii sa faca speculatii pentru viitor.
Piete precum Cehia, Polonia si Ungaria s-au stabilizat deja, iar marile orase nu mai satisfac intru totul nevoile investitorilor. Ei se indreapta astfel spre orase mai mici.

Este de asteptat ca Romania sa asiste la o evolutie similara, in anii ce vor urma aderarii.
Deocamdata, investitiile aduc inca randamentele superioare celor din tarile vecine - 7,5 - 8% fata de 6,25% (Ungaria), 6% (Slovacia), 5,5% (Polonia). Bulgaria si Rusia stau mai bine, cu randamente de 9,5%, respectiv 10%.
Narcis Gorea, managing director, REAG Romania, avertizeaza ca dezvoltarea ar putea fi afectata de migrarea fortei de munca (in special cea calificata). In plus, adauga el, alinierea costurilor la utilitati va genera noi majorari. Asta poate afecta profitabilitatea, sporind presiunea pentru eficientizarea investitiilor.

Chiar si asa, imobiliarele sunt o afacere buna pentru urmatorii cinci ani, cel putin, este de parere Mindaugas Jankus, marketing and sales director, Europa Group. "Este inca nevoie de birouri, spatii comerciale si terminale de logistica. Pretul terenurilor va creste in continuare".

Schimbari incep sa se simta si in privinta calitatii, arata Larisa Dinu. Daca pana acum se mergea pe principiul 'construiti oricat si cum o fi, oricum se vinde', piata incepe sa simta prezenta dezvoltatorilor profesionisti si activitatea bancilor, spune ea.

Tranzactiile anului
   
Imobil                                       Cumparator                              Suma
1. Polus Center Cluj                  Immoeast                                210 milioane euro
2. City Mall                               APN Funds Management        103,5 milioane euro 
3. Doua cladiri din Sema Park    Europolis                                90 milioane euro 
4. Charles de Gaulle Plaza          Accesion Fund                        80 milioane euro
5. Bucharest Bussiness Park       CA Immo                               50 milioane euro
6. Millenium Business Center       European Convergence          40 milioane euro
                                                   Property  Company

Costuri in 2006

Rezidential - Preturile de vanzare au crescut cu 10 - 15%, la 850 - 2.500 de euro pe metru patrat construit;

Birouri - Chiriile ajung la 18,5 - 19 euro/mp/luna (clasa A) si 12-15 euro/mp/luna (clasa B).

Comercial - Nivelul mediu al chiriilor a crescut cu aproape 20%, cele mai mari fiind de 90 - 130 euro/mp/luna (spatii stradale). In mall-uri chiriile au stagnat la 60 - 80 de euro/mp/luna.

Industrial - Nivelul chiriilor a fost relativ stabil, intre 4,5 - 6 euro/mp/luna. Pe vechile platforme industriale, Faur si Republica, pretul nu depaseste 2,5 euro/mp/luna.

articol scris de Tania DOGARIU -