Cum sa castigi in piata imobiliara in cursa lunga?

Pana acum piata imobiliara romaneasca era intr-o continuea crestere. Si cand ma refer la piata, nu existau subpiete imobiliare. Totul crestea la diferite randamente: terenul agricol, teren intravilan, apartamente in blocuri comuniste, apartamente in blocuri noi, vile, case de vacanta, spatii de birouri sau depozite si spatii logistice. Locatii in centrul Bucurestiului se apreciau, ca si locatii la marginea orasului sau in Pipera. Locatiile in orase mai mici sau mari erau de asemenea in crestere.

Recent piata de apartamente in blocuri comuniste a inceput sa dea semne de slabiciune. De asemenea terenurile, vilele sau blocurile in diferite locatii au inceput sa creasca cu randamente diferite. Piata se maturizeaza si proverbul "location, location, loaction" ca fiind motto-ul in tari dezvoltate al oricarei investitii imobiliare acum a inceput in mod realist sa conteze si in Romania.

De ce acest fenomen?
In primul rand, criza subprima se resimte si in Romania. Capitalul nu mai este disponibil cum era si pana si este mult mai scump. Asadar, alegerea investitorilor este mult mai rafinata cand dezvolta un proiect imobiliar. Un fond de investitii se va gandi de doua ori inainte sa dezvolte un proiect rezidential in camp la marginea Bucurestiului stiind care este costul obtineri capitalului pentru dezvoltare.

Frica din pietele de capital, a generat o dorinta pentru randamente mai mici dar mai sigure. Poate terenul este mai scump in centru, dar cand piata scade, nu pierzi banii investiti. Mai ales daca ai un grad de indatorare pe proiect de 70% si piata scade cu peste 30%, deci ridicand gradul de indatorare la peste 100% (ceea ce s-a intamplat in SUA).

Mai mult, piata imobiliara centrala este mult mai sigura si putin volatila. Daca un investitor care construieste un bloc la marginea Bucurestiului face un profit de 60%, eu pot, de exemplu, sa cumpar un teren alaturi (campul e mare, langa Bucuresti) si sa construiesc un bloc la fel si sa fac profit doar 40% si sa ii iau clientii potentiali dezvoltatorului.

De asemenea cand piata fluctueaza, aceste proprietati la marginea orasului vor fi expuse la foarte mult risc pentru ca nu au o unicitate anume: pamant exista mult langa Bucuresti pentru a fi dezvoltat cu blocuri de apartamente (La vanzare, daca eu incerc sami vand apartamentul de la marginea orasului pe un amit pret, sunt mult mai multe apartamente disponibile spre a fi vandute).

In centru insa povestea este cu totul alta. Pamantul este limitat. Nu mai exista multe terenuri mari in capitala de peste 500 mp2. Daca un investtitor cumpara o proprietate in centru, aceasta are o unicitate (pamantul este limitat si in general deja acoperit de cladiri) si asadar oferta de bunuri imobiliare mult mai restransa. In cazul investitorului sau al cumparatorului bunului in centru, cand piata va scadea, acesta va fi expus la o piata mult mai putin volatila, dat fiind locatia.

Budapesta, New York, Bucuresti
Dar sa nu ne bazam doar pe teorie. Sa trecem la concret. In SUA, piata imobiliara s-a parbusit. Zone in Miami au scauzt cu peste 30%, in California bancile executa silit proprietarii de case si marile orase americane se confrunta cu o scadere imobiliara de proportii. Cu toate acestea New York stays strong. Piata imobiliara din Manhattan este inca incredibil de puternica, si scaderea imobiliara nu a fost resimtita aici. Sigur, poate preturile nu mai cresc la aceleasi randamente, dar altfel bunurile imobiliare sunt in continuare extrem de scumpe.

Acest fenomen exemplifica teoria mai sus mentionata. Manhattan, similar cu centrul Bucurestiului, are pamant extrem de limitat, fiind o insula (evident, trendul este la o scara mult mai mare in New York, dar acelasi fenomen economic).

Asadar, situatia este asemenatoare cu zonele din centru capitalei unde volatilitate ramane redusa.
La runadul ei, Budapesta a avut o piata imobiliara asemenatoare cu Romania, doar ca se afla cu 5-6 ani inaintea noastra, in termeni de maturitate a pietei. Aici, orasul a tecut deja de boomul imobiliar in care noi ne aflam. Investitiile care au avut insa cu adevarat success in cursa lunga sunt cele in centrul capitalei maghiare.

Piata din centru a ramas in continuare solida (chiar daca randamentele nu mai sunt aceleasi care erau acum 10 ani) si investitorii continua sa fie interesati de zonele cheie ale orasului. La margine insa, unde evident  si aici pamantul este nelimitat, apartamentele construite nu mai sunt o buna investitie. Cand piata a 'tusit,' aceste proprietati sunt primele care s-au 'imbolnavit.'

In Romania piata imobiliara se apropie de maturizare. Sau mai bine zis pietele. Asta inseamna investitorul trebuie sa fie mult mai istet si sa isi aleaga cu bine locatia si tipul de investitie pentru a avea success in cursa lunga (si sa nu isi piarda banii imediat ce boom-ul se termina). Investitiile care sunt intradevar bazate pe cerere actuala sunt cele care vor avea success, si nu cele speculative bazate pe cerere potentiala viitoare (care nimeni nu stie concret sa o prezica). Cand ne gandim la o investitie nu trebuie sa zicem "Doresc sa cumapar un apartament.

" Trebuie sa fim specifici si sa targetam pietele imobiliare unde cresterea va continua si dupa euforia de acum: "Doresc sa cumpar un apartament in centrul Bucuresiului, intr-o cladire noua, intr-o locatie unde cresterea este si va fi solida." Asemenea locatii exista in continuare in Romania, dar doar cei care analizeaza piata le vor gasi si intelege. S-a dus vremea investitorilor nesofisticati de success si a venit cea a celor chibzuiti.

O piata interesanta pentru investitorii romani este cea de birouri. Aici cererea este in continuare deosebita, datorita influxului puternic de firme multinationale. De fapt, majoritatea proiectelor acum in derulare sunt pre-inchiriate, datorita lipsei de spatiu de birouri de calitate in centrul capitalei. Anatajul este ca aici specula este limitata, deoarece spatiile in general sunt inchiriate catre firme sau multinationale, fata de apartamente care sunt vandute. Deci, investitorul in birouri se gandeste la cursa lunga cand isi face calculele.

In cazul apartamentelor aceastea sunt vandute imediat, deci dezvoltatorul nu se gandeste la cursa lunga: el scapa de bunurile imobilaire din contabilitate imediat ce proiectul este gata si se apuca de alt proiect. Daca acest trend nu este alnieat cu cererea reala, bubble-ul nu va continua la infinit. Asadar, ramane de vazut insa cine vor fi navigatorii pe piata de real estate dupa ce furtuna imobiliara de acum se termina si cerul senin va re-rasari.