Bucharest Real Estate: Alternativa Pietei de Mijloc

Piata imobiliara din Bucuresti este in continua crestere si dezvoltarile imobiliare sunt in ascensiune in majoritatea zonelor orasului. Pipera si Baneasa au devenit suburbiile upper-middle class-ului romanesc, si chiar si zone precum Dudesti, Militari sau Vitan sunt foarte cautate de dezvoltatori. Cererea pentru real estate ramane solida, iar dezvoltatorii vor avea in continuare de lucru in urmatorii ani.

Mai mult, statisticile arata ca oferta de spatii de birouri din Bucuresti nu face fata cererii, si rata de ocupare este de peste 97%. Spatiile de birouri sunt in general pre-inchiriate inainte de a fi finalizate tocmai din cauza acestei lipse acute de cladiri moderne. Peste jumatate din stocul finalizat pana in 2007 (peste 120.000 de metri patrati) a fost pre-inchiriat inainte de finalizarea constructiei. Piata imobiliara este un indicator ca, spre deosebire de Statele Unite, business-urile sunt in competitie pentru a intra pe piata romaneasca, in general, si economia este in ascensiune.

Cu toate acestea, in ciuda aparitiei noilor dezvoltari imobiliare, lipsa infrastructurii face foarte greu pentru o firma, sau un individ, sa se mute in suburbii, sau, oricum, departe de centrul capitalei. Bucurestiul are una din cele mai rapide cresteri (procentuale) a parcului de masini in Europa (100.000-150.000 masini suplimentare/an), dar sistemul de transport nu este nici pe departe la fel de dezvoltat ca acela din alte capitale Est-Europene, membre ale UE. in majoritatea zonelor orasului metroul nu ajunge (nici macar aeroportul nu este deservit!), iar drumurile sunt insuficiente pentru numarul mare de vehicule.

Aceasta lipsa de infrastructura ar trebui sa incurajeze pe oricine sa isi mute businessul, sau locuinta, cat mai aproape de centrul orasului. Cu toate acestea, a fi in downtown creeaza o noua dilema: majoritatea cladirilor sunt blocuri de tip comunist, sau cladiri interbelice, nepotrivite pentru birouri. Terenuri mari pentru constructie in centrul Bucurestiului nu prea mai exista, deci nu exista oportunitati pentru marii dezvoltatori sa construiasca cladiri moderne de birouri pentru a satisface cererea crescanda.

Acest lucru creeaza o mare nevoie de dezvoltatori middle market. Majoritatea terenurilor disponibile in centrul Bucurestiului au suprafete intre 200 si 600 de metri patrati, prea mici pentru investitiile unui fond international de private equity real estate. Fondurile prefera proiecte de peste 30 de milioane de euro, si preferabil in zona 80-100 de milioane de euro, adica un teren mare unde constructia va genera economii la scara datorita productiei de unitati locative in masa (complexele precum Asmita Gardens, sau Central Parc sunt asemenea exemple).

Asadar, piata are nevoie de o o alternativa: constructia de cladiri (birouri sau apartamente) de dimensiuni medii (1500-3500 mp2 suprafata totala) pe terenurile disponibile in centru. Acest lucru poate fi realizat de dezvolatori mai mici, locali, care au abilitatea sa dedice nivelul necesar de micromanagement proiectului, pentru a avea succes. Planurile de arhitectura, business plan-ul si constructia propriu-zisa trebuie sa fie personalizate, in functie de teren si locatie. O abordare de tip one size fits all, a unui fond de investitiii  care construieste un complex la marginea orasului de 200 de milioane de euro, nu poate fi aplicata, de exemplu, pe un teren (in general cu o forma specifica) in centrul capitalei.

Timpul dedicat pe metru patrat si gradul de micromanagement din partea dezvoltatorului este semnficativ mai mare pentru cel din urma.

Interviuri cu manageri bucuresteni si angajati ce lucreaza in cladiri medii de birouri in centru arata un nivel de satisfactie crescut. Interactiunile cu o companie de real estate management mai mica, sau direct cu proprietarul, in loc de o structura corporatista, birocratica, arata ca problemele administrative se rezolva mult mai rapid. Microeconomic vorbind, un mic proprietar va interveni mult mai rapid sa rezolve o problema a unui chirias, decat o vor face sutele de angajati ai unei mari companii de real estate management.

Un argument in plus pentru construirea de birouri in zona centrala este timpul necesar interactiunilor si deplasarilor de business (care este mult mai mic in cazul cladirilor din centru!), dar si drumul de la, si catre, birou.

Nevoia de Spatii de Birouri in Centrul Bucurestiului
Raportul DTZ despre proprietati comerciale in Bucuresti confirma cat de mult lipseste spatiul de birouri moderne in centrul capitalei. "Centrul Bucurestiului sufera de o lipsa de spatii mari, potrivite pentru dezvoltari de birouri, [...]. Noi anticipam o cerere puternica pentru spatiile de birouri potrivite pentru sedii de firme in, si in jurul, centrului Bucurestiului. [...] Numarul foarte mare de constructii in Bucuresti se misca mai redepe decat rata de imbunatatire a infrastructurii locale. In special, acest lucru se reflecta in ambuteiaje si un transport public insuficient in anumite zone ale capitalei afirma respectivul raport.

Problemele actuale ale infrastructurii bucurestene (orasul este aproape blocat in zilele lucratoare, in special la orele de varf), va alimenta aceasta cerere de spatii in centru, iar companiile au inceput sa inteleaga ca localizarea operatiunilor intr-o suburbie precum Pipera, sau Baneasa creaza ineficiente.

Acest model suburban functioneaza bine in orase cu o infrastructura dedicata. Fata de Bucuresti, in Boston, de exemplu, multe companii s-au mutat cu succes in suburbii, unde autoritatile au investit 10 miliarde de dolari in infrastructura ai au construit autostrazi cu patru benzi pe sub orasul plin de zgarie nori si cladiri de birouri. Acum dureaza 10 minute pentru a ajunge din centrul aglomerat al Bostonului la aeroport si nu mult mai mult pentru a ajunge in suburbii, unde multe firme si-au inchiriat spatii de birouri.

In cazul bostonian, relocarea biroului, sau a locuintei, intr-o suburbie functioneaza, pentru ca acest lucru nu consuma mult timp pentru deplasare si, in consecinta, nu dauneaza businessului. Din pacate, o investitie de 10 miliarde de dolari in infrastructura Bucurestiului este putin probabila, pentru ca ar fi pur si simplu coplesitoare pentru economia romaneasca, cu un PIB de numai 276 de miliarde de dolari.

Un model similar cu cel din New York, unde majoritatea spatiilor de birouri sunt in centru (datorita imposibilitatii de a ajunge in suburbiile orasului in timp util) este mult mai aplicabil in Bucuresti. New York nu are sistemul impecabil de tranzit bostonian si, in consecinta, a devenit mult mai eficient pentru companii de a opera in centrul Manhattanului si ca businessul sa se focuseze, in general, in limitele insulei.

Pana cand Bucurestiul isi va rezolva problema de intrastructura, acest downtown model va fi cel optim. Pe masura ce in Romania vor ajunge mai multe fonduri europene pentru finantarea infrastructurii, capitala noastra va avea putea avea, la randul sau, un sistem de autostrazi adecvat pentru a se ajunge, si pleca, din centrul orasului in timp util, iar relocarea in suburbii va fi mai fezabila. Pana atunci, ramane ca investitorii medii sa dezvolte spatii de birouri moderne pe terenurile de dimensiuni mai mici.

articol scris de Alexandru MANAILA -