"Ruda saraca" din imobiliare

Piata constructiilor a depasit zece miliarde de euro anul trecut, urmand sa creasca cu cel putin 20% in acest an, potrivit Patronatului Societatilor din Constructii. in continuare, castiga toata lumea, pentru ca volumul de munca este in crestere.

Statisticile Eurostat arata ca Romania este lider in Europa in domeniul constructiilor. In mod similar, INS arata ca piata de profil si-a majorat contributia la PIB, dupa primele noua luni ale anului trecut, la 8,4%, depasind pentru prima data agricultura (7,5%). In plus, avansul PIB de 5,8% in perioada ianuarie - septembrie 2007 a fost sustinut de cresterea sectorului de constructii (+ 34,4%).

Problema constructorilor nu este nicidecum lipsa de proiecte, ci lipsa resurselor si costurile in crestere. Neoficial, exista voci care sugereaza ca unele companii intra la licitatii importante cu preturi "de dumping", pentru a obtine contracte. Asta musca din profitul final, adancind si mai mai mult golul dintre castigurile constructorilor si cele ale dezvoltatorilor.

"Pe termen mediu, se vor imparti marjele de profit intre cele doua categorii", anticipa recent un bancher specializat in finantari imobiliare, el reamintind ca primii raporteaza marje de 10 - 15%, in timp ce in al doilea caz se mai ajunge in unele cazuri chiar la 200 - 300%.

Sugestia ca firmelor de constructii le revine prea putin din profitul final a starnit reactii de numultumire din parte companiilor abordate si, implicit, un refuz de a comenta. O reactie orgolioasa mai degraba, decat "constructiva". Este drept, rationamentul de la care s-a pornit poate fi contestat, fiind subiect deschis de controversa. Ca dovada, exista si argumente care schimba putin perspectiva asupra lucrurilor.

Este o mare diferenta intre dezvoltator si constructor, subliniaza Adriana Iftime, director general al Patronatului Societatilor din Constructii (PSC). De regula, constructorul obtine un contract in urma unei licitatii publice.

"El nu poate sa-si prevada un profit mai mare de 5%. Dezvoltatorul, care a investiti banii in teren, poate sa aiba castiguri mult mai mari, el fiind la urma urmei un speculator pe piata (speculator in sensul legal). Prin urmare, intre cei doi actori nu cred ca exista astfel de aranjamente, fiecare avand interese diferite", concluzioneaza ea, referindu-se la ipoteza unei posibile "reimpartiri a profitului", in perioada urmatoare.

Dragos Victor stefanescu, general manager Bouygues Romania, Europa Centrala si de Sud, adauga: "Nicaieri in lume, chiar si pe pietele hot precum este Romania, un constructor nu isi poate compara beneficiile cu cele ale dezvoltatorului unui proiect imobiliar".

Domnul stefanescu are o experienta de 16 ani in constructii in Franta si este de aproape patru ani ani directorul general pentru Europa Centrala si de Sud al Bouygues, regiune a carei principala piata este Romania.
Potrivit unui studiu de benchmarking realizat de Bouygues (al doilea mare grup de profil din lume, la acest moment), principalii concurenti castiga in medie pe un proiect intre cinci si 10 %. Marjele sunt deci relativ mici fata de cele ale dezvoltatorului.

Pe o piata imatura, acesta din urma poate obtine o marja de 15 - 20%, respectiv 10 - 15% pe o piata stabila, precizeaza stefanescu. "Desigur, daca vorbim de speculatii, atunci este altceva (situatii in care se poate ajunge la marje de profit chiar de 100%)".

Constructiile, fundatia in afaceri
Grupul Bouygues si-a inceput activitatea in constructii si treptat s-a dezvoltat in mai multe domenii (imobiliare, televiziune, drumuri, telecomunicatii, energie). "Pentru actualul CEO, Martin Bouygues, constructiile raman 'ruda saraca' a grupului", zambeste stefanescu. "Aceasta ramura are in continuare valoare istorica si prezinta avantajul ca nu imobilizeaza capitaluri mari (o tranzactie buna permite investitii in alte domenii)". 

Diversificarea activitatii este de altfel si strategia subsidiarei din Romania. Compania anunta recent ca va incepe construirea unui cartier rezidential in Prelungirea Ghencea.

"Istoric vorbind, Bouygues a intrat in Romania in 1991 prin activitati de dezvoltare (complexul hotelier Sofitel, World Trade Plaza, Satul Francez, sediul fostului Bancorex, acum BCR de pe Calea Victoriei)", reaminteste stefanescu. "Am venit pe o piata inexistenta si ne-am creat propriul business, avand o experienta solida in spate. Core business-ul nostru raman constructiile, dar in paralel desfasuram si activitati de dezvoltare".

In general, bilantul unui proiect imobiliar plaseaza costurile pentru achizitia terenului la 15 - 30% (aceasta din urma valoare fiind de altfel foarte mare); partea de constructie si design atrage 50 - 70%, in functie de tipul de proiect si calitatea lucrarii. Restul reprezinta costuri suplimentare, beneficiile dezvoltatorului, etc.

"Daca stapanim procentul de 50 - 70%, pentru restul ne putem adresa altor parteneri", subliniaza stefanescu. "Din moment ce avem experienta in constructie si dezvoltare, putem sa ne ocupam de ambele laturi ale unui proiect, in parteneriat cu investitori".

De la nimic la prea mult
Piata constructiilor din Romania trebuie sa recupereze intarzieri de ani de zile, dar ritmul alert de dezvoltare risca sa dauneze, avertizeaza specialistii. in conditiile unei situatii de supraincalzire, apare problema lipsei fortei de munca de calitate. Din ce in ce mai des, companiile se vad nevoite sa lucreze cu muncitori scumpi, dar putin pregatiti. 

Adriana Iftime de la PSC spune ca numarul angajatilor in domeniu ajunge la circa 360.000, fata de 800.000, cati erau in 1989. Este o problema care se manifesta la toate nivelurile, remarca stefanescu.

"Suntem pe o piata care a trecut de la aproape nimic la foarte mult. Acest pas se face cu pierderi colaterale. Nimeni din lantul productiei imobiliare (de la agenti imobiliari, arhitecti si birouri de inginerie la societati de constructii) n-a fost pregatit pentru o asemenea explozie. Nu te poti pregati peste noapte, pentru ca iti lipsesc resursele. Piata s-a confruntat cu o cerere prea mare fata de ce putea ea oferi".

Asta a condus la situatia anormala in care clientii "alearga" dupa prestatorii de servicii, cand de fapt ar trebui sa fie invers. "Este mai mult de lucru decat se poate executa si de aici apar doua probleme - calitatea constructiilor si respectarea termenelor de livrare".

Una dintre solutii pentru marea majoritate este importul de muncitori, desi o astfel de masura este destul de costisitoare."(Importul) presupune mutarea oamenilor intr-o tara straina, adaptarea, intrarea lor in sistemul nostru, rezolvarea problemelor de comunicare, etc", explica stefanescu. "Pe ansamblu, costurile pe care le suporta compania sunt mai mari decat daca ar folosi un muncitor roman (costuri de transport, cazare, sistem de catering, etc.)".

in final, conteaza insa rentabilitatea investitiei intr-un angajat (care tine de eficienta acestuia). Potrivit unor statistici publicate de Asociatia Romana a Antreprenorilor de Constructii (ARACO), muncitorii romani au unul dintre cele mai mici niveluri de eficienta din Europa (sub 30.000 de euro / persoana, fata de un maximum de 150.000 - 200.000 de euro / persoana, in tarile nordice).

Explicatia trebuie sa fie nivelul de pregatire al fortei de munca folosite, intrucat reputatia muncitorilor romani nu este deloc rea. "Cu muncitorii romani avem de-a face in Italia sau Franta. stiu foarte bine sa munceasca", da asigurari stefanescu. "Problema este ca au fost intr-un sistem care nu i-a incurajat sa se perfectioneze. Nu putem generaliza prejudecata ca romanii sunt lenesi".

Piata locala traverseaza o perioada de reorganizare, toti jucatorii implicati incercand sa isi consolideze pozitia.
"Momentul adevarului va veni abia cand piata se va stabiliza", considera stefanescu. Pentru ca atunci cand merge bine, toata lumea are de lucru. Cand piata stagneaza, lucrurile devin mai dificile. Nu pot sa spun cu exactitate cand se va intampla asta. Avem nevoi in toate domeniile si probabil ca 20 de ani de acum inainte vom avea de lucru".

Exista insa si factori externi de influenta care ar putea afecta economia romaneasca, dupa cum bine se vede in ultimele luni - evenimente din economia mondiala precum criza subprime sau comprimarea cresterii economice din Uniunea Europeana.

"Indiferent cand va veni acest moment, abia atunci se va vedea ce companii au avut o strategie buna, cine a putut anticipa drumul anevoios din fata si cine a luat masurile necesare pentru a traversa cat mai linistit perioada dificila", anticipeaza stefanescu.