Afacerea imobiliara - Parcursul Urmatoarei Generatii

Acum cateva saptamani, decizia unui dezvoltator american de a se retrage din Romania a luat piata prin surprindere. Polimeni International anuntase anterior investitii de 300 de milioane de euro, dar a pierdut finantarea pentru primele proiecte comerciale, in Satu Mare si Galati.
"Ghinion!", ridica din umeri un dezvoltator optimist.

"Probabil ca interesul lor fata de Romania nu era atat de mare", explica altul. "Este clar ca focusul lor principal este Polonia, din moment ce au achizitionat acolo mai multe terenuri, la preturi de cinci ori mai mici".
Este drept, nici Romania nu mai aduce profiturile din perioada boom-ului imobiliar (2002 - 2003).

"Pretul terenurilor si randamentele nu mai sunt la fel pentru ca piata nu mai este cea de acum cinci ani de zile", explica Radu Lucianu, managing partner la Eurisko. "Acum, orice profit peste 50% este un profit bun. Poate peste unul - trei ani, procentul va cobori la 20 - 30%".

In continuare, insa, Romania atrage prin oportunitate, adauga Murat Kavurga, general management la Opus Land Development. "Compania noastra a inceput sa caute oportunitati de extindere in afara Turciei inca din 2002. Acolo randamentele sunt putin mai mici, dar si competita este mai mare. Este foarte important si conceptul inovativ pe care il aduci pe o piata noua".

Pe teritoriul marilor interese
Pentru multi dezvoltatori, Bucurestiul a devenit un spatiu de manevra limitat. "Piata este supraincalzita si asta afecteaza dezvoltarea fireasca a orasului", explica Teodor Pop, director general al grupului RED.

Eficientizarea viitoare a investitiilor presupune cresterea densitatii pe verticala, spune el - asta in conditiile in care speculatiile cu terenuri (preturile excesiv de ridicate la achizitie) ingradesc extinderea pe orizontala.
Este si motivul pentru care marile tunuri imobiliare si proiectele de proportii poarta amprenta unor investitorii puternici, cu spate financiar solid. 

Astfel, in paralel cu numeroasele proiecte rezidentiale anuntate sau in derulare in Capitala (in jur de 40 - 50, potrivit lui Radu Lucianu), marii developeri construiesc orase-satelit - proiecte precum Sema Parc, Baneasa sau Cosmopolis.

Mini-orasele sunt un concept de succes in Europa, spune Murat Kavurga, sef peste proiectul Cosmopolis. "Tendinta este migrarea in afara orasului, in vile individuale. Solutia ideala pentru a evita costurile ridicate de intretinere este complexul rezidential dotat cu toate facilitatile si avantajele unui oras, fara a mai suporta problemele orasului in sine, precum traficul aglomerat".

Proiectul derulat de Opus Land Development are toate coordonatele: o investitie considerabila (700 de milioane de euro), amplitudine (100 de hectare de teren) si dezvoltare tri-dimensionala (rezidential, birouri si comercial).
Lipseste, deocamdata, infrastructura.

"Exista un plan de dezvoltare in acest sens, care va fi finalizat de Primarie in trei ani", spune Kavurga. "Planul presupune extinderea pe patru benzi a centurii in zona Pipera - Tunari, construirea unui pod si - paralel - a inca trei bulevarde. Sa nu uitam, de asemenea, de autostrada Bucuresti - Brasov".

Radu Lucianu reaminteste insa ca despre aceste proiecte se vorbeste de mult, dar fara finalitate. "Avem o mare problema cu infrastructura", subliniaza el, concluzionand: "Este mult prea devreme sa discutam despre mini-orase. Personal, nu m-as hazarda sa spun ca acesta este viitorul".

Greseala, continua el, nu este a dezvoltatorilor. "Inainte de a demara dezvoltarea unui mini-oras, Primaria are obligatia sa puna la dispozitie caile de acces si utilitatile necesare. Abia dupa aceea poate elibera autorizatiile de constructie".

Infrastructura subdezvoltata este si motivul pentru care nu putem discuta deocamdata de un City Business Centre in Bucuresti sau de fluidizarea traficului.

Nici "casele inteligente" - care, potrivit lui Murat Kavurga, sunt tendinta in-city ce va acapara piata peste aproximativ zece ani - nu intra deocamdata in discutie. Desigur, acest concept presupune si un plus de rafinament din partea clientilor - mai exact, o nisa.

Casa inteligenta foloseste in cea mai mare masura resursele energetice naturale (precum panouri solare sau energie eoliana), explica Nicoleta Radu, business director la Westhouse Group. Totodata, este dotata cu un sistem computerizat de monitorizare si control (de la componentele de constructie la cele de securitate si acces). Asimilarea integrala va coincide cu momentul in care romanii vor deveni real interesati de economisirea energiei si atunci cand puterea lor de cumparare va fi mai mare (confortul mai mare reflectandu-se in pretul putin mai ridicat al casei).

"Pana atunci, diversi dezvoltatori vor introduce gradual o parte dintre sistemele / tehnologiile care definesc acest concept", este de parere Radu.

Dezvoltatorii rup randurile
"In orasele secundare exista oportunitati mai clare, competitie limitata si preturi la terenuri in linie cu potentialul economic al zonei", enumera Teodor Pop motivele pentru care grupul RED si-a orientat activitatea spre provincie (in orase precum Arad, Constanta, Braila, Brasov, Baia Mare sau Iasi).

In plus, adauga Alan McCready, operations director la Mivan Development, Bucurestiul reprezinta doar 10% din piata imobiliara. Restul de 90% (provincia) are un mare potential, pentru ca piata porneste de jos, mai ales pe partea de retail.

Interesul dezvoltatorilor a impins orasele secundare spre o dezvoltare frumoasa pe aceasta directie, cu proiecte precum Armonia (grupul RED), Tiago Malls (Mivan Development), Atrium Centers (Dawnay Day), centrele comerciale Galeria (GTC) sau lantul de malluri anuntate de joint-venture-ul EMCT - Redevco. 
Pe ansamblu, specialistii Jones Lang LaSalle au numarat peste 20 de proiecte comerciale in tara, in urmatorii doi - trei ani (si alte zece pentru Capitala).

Pulsul s-a intensificat si in zona rezidentiala, in contextul in care miza reala pe acest segment se leaga tot mai mult de clasa medie. La randul lor, proiectele industriale se dezvolta strategic, in zonele de granita (fiind mai aproape de vama) sau in zonele centrale (pentru ca faciliteaza distributia).
Totodata, orasele "fanion" (cu peste 100.000 de locuitori), se remarca deja prin cele dintai proiecte importante de birouri si parcuri de afaceri.

City Business Center - primul proiect de clasa A din Timisoara, potrivit agentiei imobiliare Casadomi - a inaugurat in aceasta luna prima cladire din cele cinci prevazute. Dezvoltatorul Modatim Investments (la origine producator in industria textila) a atribuit investit aproape 50 de milioane de euro.

"Complexul va avea 35.000 de metri patrati si va integra sucursale bancare, sali de conferinta, un magazin alimentar, restaurant si cafenea", spune Simona Lazar, PR & research coordinator la Casadomi. "Prin adaugarea acestui complex la cladirile Alcatel-Lucent, Aquatim, Infotim si Directia Generala a Finantelor Publice, Piata 700 devine adevaratul business district din centrul istoric al Timisoarei".

In prezent, orasul detine circa 50.000 de metri patrati de spatii de birouri, iar gradul de ocupare ajunge la 100%.
Brasovul va avea primul sau proiect de clasa A la inceputul anului viitor. Firma irlandeza Ravensdale Investments dezvolta pe mai bine de 24.000 de metri patrati Brasov Business Park, care va dubla stocul de birouri din oras (avand aproape 35.000 de metri patrati). Proiectul mai include un hotel de patru stele, o zona de conferinta si o zona de retail de 4.000 de metri patrati.

In lipsa unor oportunitati reale pe piata birourilor, investitorii s-au orientat pana acum pe achizitiile de centre si dezvoltari comerciale (ca de exemplu in Ramnicu Valcea, Satu Mare, Oradea sau Craiova).

"La randamente poate discutam de o diferenta de 1 - 2% fata de Bucuresti, dar diferenta de valoare intre tranzactii (mai mari in capitala) se traduce in cateva milioane bune", precizeaza Lucianu de la Eurisko. 

Profitabilitatea unei investitii imobiliare nu tine neaparat de destinatia sa, preia ideea Nicoleta Radu, ci de modul cum gandesti investitia (locatia, tipul de cladire, tipul de piata). "Nu poti obtine 20 de euro / mp / luna pentru un spatiu de clasa A intr-o cladire din Galati, de exemplu, unde piata spatiilor de birouri este abia la inceput, insa cu siguranta poti targeta 10 - 12 euro / mp / luna", arata ea.

Brian Bonnema, vice presedinte American Developments, considera ca fiecare zona trebuie sa isi evalueze nevoile. "In unele cazuri, chiar dezvoltatori pot crea aceste nevoi. De exemplu, orice tara are nevoie de turism, iar noi vizam aceasta nevoie", spune el intr-un interviu acordat in exclusivitate pentru TheInvestor.

Investitii intr-un viitor sustenabil
American Developments lucreaza in Romania de mai bine de 18 luni la un proiect cu o valoare initiala de doua miliarde de euro. In termeni reali, investitia ar putea ajunge la trei miliarde de euro, precizeaza al doilea vice presedinte al companiei, Robert Wileman.

Cei doi oficiali subliniaza insa - in primul lor interviu acordat presei - ca amploarea investitiei nu este atat de importanta pe cat este conceptul in sine.

Carpatia Resort & Conference Center, asezat pe un teren de 1.650 de hectare in apropierea Brasovului, va fi o premiera mondiala, sustine Bonnema, fiind in totalitate construit pe conceptul dezvoltarii sustenabile - directia unanima a pietei la nivel mondial, ca reactie la criza ecologica.

In prezent, compania de arhitectura cu reputatie internationala WATG lucreaza la designul proiectului - o etapa importanta, pentru ca varianta finala trebuie sa pastreaze mostenirea regiunii si sa minimalizeze cat mai mult posibil impactul asupra mediului.

"Statiunea va arata ca apartine Romaniei", subliniaza Bonnema. "WATG va imprumuta ce e mai bun din arhitectura romaneasca, prin cercetarea atenta a oraselor cu traditie precum Brasov, Sibiu, Sighisoara".

Lucrarile de constructie vor incepe in primavara, iar proiectul va fi dezvoltat in cinci faze. Locatia (de-a lungul muntilor Tesla si Dungu) este excelenta, spun dezvoltatorii, pentru ca este acoperita de zapada timp de cinci - sase luni pe an. Statiunea va include hoteluri de patru si cinci stele, in jur de 3.000 de unitati rezidentiale, cazinouri si numeroase facilitati de divertisment - teren de golf, tenis, partii de schi, un centru de echitatie, un parc de divertisment, un parc acvatic, trasee pentru drumetii pe munte sau excursii cu bicicleta, un complex pentru sporturi extreme, pescuit, vanatoare si camping, etc.

"Am ales Romania datorita oportunitatilor imense de aici", spune Bonnema. "Transilvania este un brand cunoscut in toata lumea. In plus, avem aderarea la Uniunea Europeana si factorul economic - pentru urmatorii cinci ani nu vom avea decat crestere".

Asa cum este el gandit, proiectul va deveni un punct de reper pe harta mondiala, sustine Wileman. "Unul dintre obiectivele noastre este sa imbunatatim imaginea Romaniei peste hotare. Ne gandim chiar sa propunem Comitetului Olimpic Roman sa aduca aici Jocurile Olimpice din 2018".

Piata matura, intre oportunitate si provocare
Secretul succesului in imobiliare, spune Brian Bonnema, este sa faci un plan si sa il pui in aplicare. In Romania, insa, "sunt mult mai multi bani decat proiecte si mult mai multe vorbe decat initiative reale".
Asta in condititiile in care tara devine alegerea numarul 1 pentru investitori, la nivel mondial, potrivit revistei specializate International Living.

"Unul dintre partenerii nostri a fost recent invitat sa vorbeasca despre oportunitatile imobiliare de aici, in cadrul unui eveniment la Monte Carlo", arata Bonnema, adaugand: "Sa zicem ca esti in aeroport la Otopeni si spui oamenilor ca esti developer. Zeci dintre ei vor veni la tine sa iti ofere bani pentru investitii".

In plus, criza imobiliara din Statele Unite ii face pe investitorii americani extrem de interesati sa isi reorienteze finantele in alte parti ale lumii. "Ei cauta cea mai buna oportunitate. Dubai a intrat deja pe o tendinta descendenta; pietele din America de Sud sunt interesante, dar au probleme, in general de ordin politic. Raman piete ca Romania, India sau China (unde exista un regim extrem de rigid). Aderarea recenta la UE face din Romania alegerea logica", demonstreaza Bonnema.

Potrivit Eurostat, Romania a inregistrat in iulie cea mai mare crestere anualizata a productiei din industria de constructii a Uniunii Europene (+26,3% fata de iulie 2006). Totodata, datele Institutului National de Statistica arata ca in primele opt luni ale anului volumul lucrarilor de constructii a crescut cu 33,3%, fata de perioada similara a anului trecut.

Nimeni nu stie foarte bine incotro se va indrepta piata, dar puncte de reper exista.
Peste patru - cinci ani, prognozeaza Teodor Pop de la grupul RED, provincia va ajunge la nivelul Capitalei, datorita ritmului accelerat cu care orasele secundare raspund la dezvoltare si al volumului impresionant de investitii straine directe.

Oportunitati interesante de afaceri vor fi pe piata rezidentiala din orasele mari de provincie, spune el, proiectele fiind adresate grupului profesional tanar si clasei medii in expansiune, inclusiv prin concepte gen orase-satelit. De mare interes vor fi si contractele pentru redezvoltarea centrelor vechi importante, prin refacerea fatadelor si a structurilor existente, cu integrarea unor spatii comerciale si hoteliere.  

La randul sau, Bucurestiul se va dezvolta in propria-i matca, indiferent de numarul de mini-orase si centre de business care vor aparea in jur.

"Este totusi capitala", subliniaza John Houghton de la Mivan Development. "Aici vor veni in continuare oameni (atrasi de oportunitatile profesionale si financiare) si straini, care vor umple spatiile ramase libere. Viitoarea provocare va fi demolarea blocurilor vechi, dar asta va fi un proces dificil din cauza sistemului cu mai multi proprietari, cladirile nefiind in proprietatea statului".

Acum cateva saptamani, Shimon Galon, directorul general al dezvoltatorului GTC Romania, prognoza ca prima demolare a unui bloc comunist va fi "declansata" de epuizarea terenurilor libere (peste cinci - sapte ani).
Din acel moment, developerii isi vor face mai atent calculele si vor cauta sa se pozitioneze cat mai bine intr-o piata deja matura. Acest stadiu, spune Teodor Pop, este o provocare in aceeasi masura in care este si un impediment. "Natura duala a pietei mature este dependenta de "creativitatea" dezvoltatorului. Un investitor creativ priveste o piata matura prin prisma proiectelor de reconstructie, a proiectelor de nisa, inclusiv noi categorii de produse", concluzioneaza el.

Metrul la puterea a doua
Investitorii veniti sa prospecteze piata sunt "socati" de costul terenurilor, mult peste media altor orase europene, spune Charles Krick, associate director, head of capital markets pentru Romania si biroul de la Bucuresti al Jones Lang LaSalle.

Troy Javaher, director of business development capital markets la aceeasi companie, subliniaza ca tendinta este generala. "Am asistat la cresteri similare si in alte orase - in Iasi, de exemplu, un reper important pentru viitor".
Pretul terenurilor sunt un lucru subiectiv, adauga Alan McCready de la Mivan Development. "Proprietarii de terenuri vad o dezvoltare imobiliara in vecinatate si considera ca terenul lor este mult mai valoros. Insa la achizitionarea terenului conteaza locatia, caile de acces, abilitatea de dezvoltare, serviciile, vizibilitatea".

In plus, un teren mic poate sa nu fie valoros prin sine insusi, ci impreuna cu alte terenuri din apropiere, subliniaza John Houghton, property director la acelasi dezvoltator. 

"Din punct de vedere istoric, ponderea terenului in ansamblul proiectului a fost mai mica in Romania decat in alte tari. Dar lucrurile se schimba, iar preturile cresc uneori nejustificat", continua el. "Developerii se vor gandi din ce in ce mai mult cand vor achizitiona un teren, pentru ca vor lua in calcul asteptarile privind profitabilitatea".

In general, terenul ar trebui sa acopere cam 20 - 30% din investitia totala intr-un proiect, este parerea unanima. Dar cand unii proprietari cer chiar si 4.000 - 5.000 de euro pe metru patrat (potrivit Uniunii Nationale a Notarilor Publici din Romania), dezvoltatorii trebuie sa isi puna intrebari serioase legate de profit.

Pe ansamblu, piata tinde sa se calmeze, lucru vizibil si prin diminuarea speculatiilor imobiliare, spune Radu Lucianu de la Eurisko.

"Poate mai exista astfel de investitii - cumperi un teren, il viabilizezi, il upgradezi, faci un PUZ, dupa care il vinzi. Insa profitul nu mai este asa de mare - pretul cu care cumperi acum un teren nu va mai fi substantial sub cel cu care il poti vinde peste sase luni".

Deocamdata, in topul tranzactiilor stau doua dealuri incheiate de investitori israelieni - 155.000 de metri patrati vandut de Laromet Bucuresti (77,5 milioane de euro), pe care Africa Israel Investments va dezvolta un mini-oras, si sase hectare cumparate de Rosebud Medical de la Compania Industriala Grivita (aproape 73 de milioane de euro).

Eurisko prognozeaza tranzactii chiar mai mari, cu 10 - 15%, in concordanta cu estimarea sa privind scumpirea terenurilor cu 10 - 15% pe an.