Real estate made in Romania

Cand Londra a avut nevoie de inca un district de afaceri, in anii '80, autoritatile au constatat ca infrastructura existenta a metropolei nu putea sustine un astfel de proiect, asa ca l-au mutat la periferie. Construit intr-o zona in declin a capitalei britanice (Docklands), Canary Wharf a devenit astazi un centru de referinta in intreaga lume, fiind un conglomerat urban construit in jurul unei comunitati de afaceri.

Este o miscare specifica pietelor dezvoltate, asa-numita "mutarea inapoi in oras", explica Charles Krick, associate director, head of capital markets Romania and Bucharest Office, Jones Lang LaSalle (JLL). "Oamenilor le place sa traiasca, sa munceasca si sa se joace in acelasi loc. In multe orase din Statele Unite au avut loc procese de reinnoire urbana incheiate cu succes. La fel s-a intamplat in orase mari precum Londra. Proiectul Canary Wharf a creat mai intai o intreaga sub-piata de birouri si aproape imediat dupa aceea a devenit o locatie importanta pentru proiecte rezidentiale si cu destinatie mixta".

O astfel de strategie, explica Michael Lloyd, directorul executiv al Baneasa Investments, reflecta un proiect coerent de planificare urbana.

"Trebuie sa ai o viziune clara asupra viitorului. Odata ce ai fost de acord in privinta obiectivului (fie ca este un district financiar si de afaceri format din zgarie nori, precum cel din Manhattan, fie ca este o concentrare urbana), stabilesti pasii care trebuie urmati".

Lipsa unei asemenea viziuni in Romania face ca locatiile pentru diverse proiecte sa fie, de cele mai multe ori, o consecinta a oportunitatii.

"In Bucuresti, cladirile de birouri sunt presarate pe ici, pe colo", da Lloyd un exemplu. Primele consecinte - nu toate proiectele se ridica la standardele de calitate pe care le invoca proprietarii, iar traficul este aproape tot timpul haotic.

In mod similar, numarul limitat de spatii corespunzatoare si lipsa unor restrictii clare de constructie a condus la crearea unor zone comerciale aglomerate, unde se gasesc doi sau chiar trei competitori directi. Un exemplu este retail park-ul din Brasov, situat pe Calea Bucuresti, care aduna nume precum Metro Cash & Carry, Selgros, Praktiker, Bricostore, Media Galaxy, Mobexpert si Carrefour.

"Planificarea urbana flexibila este ineficienta chiar si pentru developeri", atrage atentia David Howard, director la compania de evaluare SHM Smith Hodgkinson. "Piata imobiliara depinde de oferta si cerere. Daca oferta este elastica, atunci ea reduce valoarea investitiilor existente. Cu alte cuvinte, competitia este afectata de densitatea proiectelor".

Dar cum a doua coordonata a pietei - cererea - este in continuare in mare parte nesatisfacuta, investitorii gandesc in castiguri pe termen scurt si mai putin din perspectiva unei piete care va ajunge, intr-un final, la saturare. 
Industria cifrelor rotunde

Anul trecut, dezvoltarile imobiliare au depasit ca valoare un miliard de euro, potrivit companiei Eurisko, iar Radu Lucianu, managing partner, estima recent ca se va ajunge la un volum de investitii de doua - trei miliarde de euro, in acest an, numai in dezvoltari, fara a lua in calcul tranzactiile de investitii.

La acest al doilea capitol, lucrurile stau din ce in ce mai bine, mai ales pe segmentul de birouri si cel comercial.
Astfel, potrivit companiei de servicii imobiliare CB Richard Ellis, volumul tranzactiilor pe 2006 a urcat la aproape 740 milioane de euro, cifra reprezentand 59% din totalul investitiilor realizate din 2003 pana in prezent.

Activitatea pe piata spatiilor de birouri a crescut in volum cu 124% fata de 2005, depasind 380 milioane de euro, in timp ce tranzactiile cu spatii comerciale s-au ridicat la 285 milioane de euro.
Cifrele se justifica, spun analistii, prin presiunea fondurilor substantiale disponibile pe piata si prin teama ca preturile isi vor continua ascensiunea, pe termen lung. La fel de adevarat este, insa, ca numarul proiectelor de calitate la standarde internationale nu este suficient, iar randamentele s-au injumatatit in ultimii doi-trei ani, la o medie de 7%.

Se ajunge astfel la situatii cel putin surprinzatoare, arata Howard de la SHM Smith Hodgkinson.
"City Mall este unul dintre putinele centre comerciale vandute pana acum in Bucuresti. Ce m-a surprins a fost pretul anuntat la ultima tranzactie. Initial a fost vandut pentru 25 de milioane de euro, apoi pentru 46 de milioane de euro, iar acum recent pentru mai bine de 100 de milioane de euro".
Cu alte cuvinte, proiectul si-a sporit valoarea de patru ori, in numai doi ani.

"Nu inteleg foarte bine de unde vine aceasta suma", continua Howard. "Este adevarat, dispune de o infrastructura de transport foarte eficienta, dar locatia complexului nu este foarte buna, iar numarul de parcari este insuficient".
Catalin Secareanu, manager offices & retail broking la Coldwell Banker Affiliates of Romania, reaminteste ca stocul de spatii comerciale moderne din Romania este de numai 350.000 de metri patrati, fata de alte tari din regiune - Polonia (peste patru milioane), Cehia (1,3 milioane) sau Ungaria (900.000). in mod similar, apetitul investitorilor pentru achizitia de centre comerciale este foarte ridicat, deoarece sunt produse foarte profitabile, explica el.
Ultima mare tranzactie pe acest segment a avut loc chiar in primul trimestru al anului, cand fondul de investitii Immoeast a achizitionat proiectul Polus Center din Constanta, dezvoltat de Trigranit.

Achizitia a confirmat interesul investitorilor fata de proiecte aflate inca in faza de constructie. in acest mod, ei isi asigura randamente cat mai bune, in timp ce preturile sunt in continua crestere.

Strategia a dat deja roade in cazul unor dealuri incheiate anul trecut, investitorii castigand chiar si 20% la pretul platit la cumparare. Este cazul Millennium Business Center, vandut in 2006 catre European Convergence Property Company (ECPC) pentru mai bine de 40 de milioane de euro. Valoarea cladirii a depasit 50 de milioane, la inceputul anului curent.

in aceste conditii, succesul (sau esecul) unei investitii imobiliare este conditionat de raspunsul la intrebarea "Ce trebuie sa fac pentru a asigura competitivitatea proiectului pe termen lung?", subliniaza Charles Krick de la JLL. "Esecuri exista oriunde in lume, chiar si pe pietele fierbinti. Orice presupunere gresita, orice schimbare de piata exercita presiune asupra investitorului si a developerului. De ei depinde daca vor transforma situatia intr-un succes sau intr-un esec".

Fiind ciclica, piata imobiliara va ajunge intr-un final la saturare, continua expertul. Asta va afecta nivelul chiriilor si, implicit profiturile.
"Ca developer, in astfel de momente trebuie sa analizezi situatia si sa sporesti calitatea cladirilor tale. Astfel, indiferent de competitia de pe piata, te asiguri ca vei avea in permanenta chiriasi de calitate". 

Calitate va cauta si investitorul. "Este mult mai usor sa fii pretentios cand ai de ales intre 20, nu cinci proiecte de vanzare. Lucrurile care fac diferenta vor fi structura de chiriasi existenta, specificatiile cladirii si locatia".

Mai pe scurt, criteriile unui proiect sustenabil. Ori, subliniaza Krick, lipsa unui plan coerent de dezvoltare ar putea face ca greseli savarsite acum (o pozitionare nefericita care ingreuneaza traficul sau poate dauna atractivitatii cladirii) sa fie greu de corectat in zece ani.

Made in Romania
Acum 15 ani, cand Michael Lloyd a venit pentru prima data in Romania, calitatea in imobiliare se reducea la conectarea proprietatii la o linie telefonica sau la existenta unui lift. Astazi, clientii au devenit constienti de avantajele unor facilitati precum numarul suficient de locuri de parcare, plasarea cladirii intr-o zona aerisita, fara multe cladiri in jur, sau flexibilitatea spatiului de lucru.

Dar cum oferta face in continuare piata, developerii profita de orice oportunitate de constructie care se iveste.
Millenium Business Center, de exemplu, a iscat un adevarat scandal la inceputul proiectului, acum cativa ani, dupa ce lucrarile de escavare au afectat grav biserica armeneasca din vecinatate. Mai recent, proiectul Cathedral Plaza a generat si el controverse din cauza locatiei alese, langa Catedrala Sfantul Iosif.
Nu este insa vina developerului, atrag atentia specialistii.

"Interesul lui este sa scoata profit si nu poate fi acuzat ca nu este interesat de mediu atat timp cat construieste in baza unei autorizatii", subliniaza Lloyd. "Daca Primaria nu stabileste regulile, atunci developerii vor trisa. Se vor duce oriunde gasesc un teren disponibil pentru a construi. Nu este responsabilitatea lor sa protejeze orasul".
David Howard este de acord.

"Responsabilitatea tine de cei care fac planificarea urbana. Dezvoltarea dezorganizata este consecinta unei infrastructuri deficitare si a lipsei unui plan de ansamblu pentru oras. Trebuie sa existe si anumite restrictii, precum numarul limita de etaje care pot fi ridicate intr-o anumita zona". 

In lipsa acestor restrictii, piata isi defineste standarde de calitate proprii. "in Romania putine cladiri de birouri se incadreaza cu adevarat in clasa A, chiar daca multe pretind ca ar fi in aceasta categorie", spune Michael Lloyd. "Este ca si in industria hoteliera, unde sistemul romanesc de stele nu se compara cu cel international".
In Bucuresti exista poate trei - patru cladiri de birouri cu adevarat de clasa A, este de parere Howard. in acceptiunea internationala, clasa A implica multe exigente.

"Daca ai contracte de inchiriere doar pe trei ani - o perioada mica in comparatie cu standardele internationale - atunci nu ai asigurat un venit suficient", arata Howard. 

El enumera in continuare: numarul de parcari, sistemul de aer conditionat, finisajele, capacitatea lifturilor si nivelul lor de acces (daca ajung direct in parcare, de exemplu) sau sistemul de distributie electrica (implicit existenta unei podele false care sa ascunda fire, prize si alte dispozitive electrice). "Este de asemenea important sa ai spatii mari pe care sa le poti amenaja dupa propriile necesitati. De aici si necesitatea existentei unui tavan flexibil, care poate fi organizat pe module".

Catalin Secareanu de la Coldwell Banker adauga: "Ca orice produs imobiliar, proiectele de birouri de succes trebuie sa aiba o pozitionare foarte buna, cu vizibiltate excelenta. Pentru proiectele de clasa A se prefera zona central-nordica, cu o suprafata construita de cel putin 10.000 de metri patrati si suprafata per nivel de 1.000 de metri patrati".

O noua tendinta pe piata, continua el, a fost introdusa de cele doua proiecte vandute recent - S.Park si Victoria Park - patru cladiri, unite cate doua in forma literei H, care permit ca suprafata per nivel sa ajunga si la 4.000 de metri patrati.

Cladirile de clasa B sunt amplasate in zone semi-centrale deservite de mijloacele de transport in comun. "Zona Pipera este un bun exemplu cu proiecte de succes, precum Iride Business Park sau Novo Park. Un alt exemplu elocvent este zona Semanatoarea, preferata pentru birourile de clasa B, atat pentru mijloacele de transport in comun, cat si datorita vecinatatii cu caminele studentesti, unde se afla forta de munca targetata de chiriasi", arata specialistul Coldwell Banker.

99% inovatie, 1% sansa
Cel mai cautat shopping mall din lume este Mall of America (Minnesota, Statele Unite). El atrage anual peste 40 de milioane de vizitatori, adica de opt ori populatia statului american respectiv.

Intins pe mai bine de 40 de hectare, centrul include peste 500 de magazine, cel mai mare parc american de divertisment, un acvariu imens cu peste 4.500 de metri cubi de apa, un cinematograf cu 14 ecrane si multe alte facilitati, unele dintre ele cel putin "neobisnuite" pentru o piata incipienta ca cea din Romania (de exemplu, o universitate si alte institutii de invatamant, un club de sanatate care isi incurajeaza membrii sa se plimbe prin mall si sa socializeze si o capela pentru casatorii).

Oras in oras, Mall of America este un bun reper in discutiile privind viitorul pietei comerciale.
"Piata occidentala se dezvolta tot mai mult in directia unui proiect mixt", explica Charles Krick de la JLL. "In Statele Unite, astfel de proiecte combina facilitatile principale cu elementele de divertisment. Dintre conceptele traditionale de succes, unul relativ nou este proiectul de mall inchis, dominat de magazine de tip 'outlet'".
(In magazinul 'outlet' producatorii isi vand direct surplusul de marfa sau produsele cu defectiuni ori demodate. in mod traditional, astfel de magazine de producator erau atasate fabricii sau unui depozit. Adesea, ele sunt grupate intr-un "outlet mall").

Majoritatea proiectelor din Romania se dezvolta pe verticala si indoor, "exploatand" formula traditionala care se bucura de atata succes - magazine, servicii, food court si divertisment. Inovatia castiga teren, insa.

La aproape patru ani dupa ce a inaugurat al treilea nivel, Bucuresti Mall s-a extins cu inca 9.000 de metri patrati de suprafata inchiriabila si o parcare pe mai multe niveluri. Extensia, conectata de cladirea veche printr-o arcada, a adus suprafata construita la aproape 100.000 de metri patrati. Proiectul a insemnat deschiderea unui numar de 45 de magazine, inclusiv prima cafenea Starbucks si primul magazin Debenham's din Romania. 

Plaza Romania se intinde pe sapte hectare si are o suprafata construita de 104.000 metri patrati. Zona dedicata restaurantelor si centrelor de distractie include o sala de bowling computerizata, o sala de jocuri cu mese de biliard si jocuri pe calculator, precum si un cinematograf Movieplex.

Competitia vine anul viitor de la Cotroceni Park, construit la mai putin de un kilometru departare. Proiectul va fi, potrivit echipei de developeri si promotori, cel mai mare shopping center din Romania dezvoltat pe conceptul unui singur nivel de retail, cu desfasurare pe trei laturi (forma de triunghi). Centrul triunghiului va fi dedicat zonei de distractii.

"Proiectul este structurat pe trei 'malluri' distincte, cu denumiri specifice - Family Mall, Young Fashion Mall si Hight Fashion Mall", spune Roxana Stanciulescu, head of retail department la Jones Lang LaSalle Romania, una din companiile care se ocupa de inchiriere.
Cotroceni Park va include peste 200 de magazine, trei magazine ancora, 20 de sali de cinema Multiplex, un patinoar si sali de bowling. Piesa de rezistenta va fi IMAX, primul cinematograf 3D din tara, unde filmele ruleaza pe ecrane inalte cat opt etaje si cu latimi de aproape 40 de metri, pe un fundal de 14.000 de wati de sunet digital.

Proiectul este situat pe un teren de aproape 12 hectare, avand o suprafata construita de aproximativ 75.000 de metri patrati distribuiti in cea mai mare parte pe un singur nivel.

"Inovatia este foarte importanta, pentru ca se doreste un mall care sa faca fata concurentei pe termen lung (20 ani)", adauga Stanciulescu. "intr-adevar, la Cotroceni Mall va fi primul 3D din Romania. Dincolo de brandurile noi, ce vin pe piata din Romania (grupul Inditex cu toate marcile - P&C, Humanic, Deichman, Hervis, etc.), cateva dintre ele fiind si in Baneasa, Cotroceni Mall va avea o zona de distractie foarte mare cu patinaj si loc de catarare, precum si un loc de joaca pentru copii foarte generos".

Inovatie este si promisiunea Baneasa Shopping City, asteptat sa se deschida in aceasta toamna. Construit pe patru nivele, centrul comercial va oferi peste 65.000 de metri patrati suprafata inchiriabila, peste 220 de magazine, precum si primul food court din tara construit pe trei nivele. Printre brandurile care au inchiriat deja spatii se numara Massimo Dutti, Bershka, Stradivarius, ZARA Home sau Oysho.

Unicitatea este, fara indoiala, in folosul proiectului in sine, cu atat mai mult cu cat aglomerarea ridica semne de intrebare privind o posibila saturare a pietei. Un exemplu este proximitatea Plaza Romania - Cotroceni Mall.
"Am mai vazut malluri atat de apropiate care sa supravietuiasca", spune Charles Krick, "pentru ca ele ofereau elemente de retail diferite si targetau consumatori diferiti. Cererea este inca mare, iar presiunea competitionala va contura in cele din urma grupuri target diferite de consumatori, caracterizati demografic, in functie de preferinte sau nivel de venit".  

Incercand sa isi consolideze pozitia prin cresterea fluxului de potentiali vizitatori, unii developeri au creat proiecte mixte (cladiri de birouri, spatii comerciale si complexe rezidentiale). Este cazul Anchor Grup, cu dezvoltarea din zona Lujerului sau proiecte mai ample de talia Baneasa ori Sema Parc.

"In Bucuresti nu exista foarte multe terenuri care sa permita proiecte atat de complexe", atrage atentia Secareanu de la Coldwell Banker. "in aceste conditii, dezvoltatorii proiectelor de retail se uita la caracteristici precum catchment area (zona care include potentialii consumatori) si puterea de cumparare din zona respectiva. Din punct de vedere al produsului, coordonatele care asigura succesul tin de acces si mixul de retaileri".

Secareanu reaminteste ca piata asteapta deocamdata intrarea marilor retaileri - precum marile branduri de moda Gucci, Chanel, Givenchy sau Armani - care deocamdata nu iau in calcul Romania. Mai mult chiar, interesul lor scade. Potrivit unui studiu Cushman & Wakefield, Bucurestiul a pierdut cinci pozitii in topul oraselor cel mai cautate din Europa, coborand pe locul noua in 2006.

Pentru perioada urmatoare, Roxana Stanciulescu de la JLL preconizeaza ca peisajul de retail din Bucuresti va adauga cel putin inca cinci malluri si doua outlet centere.

"Majoritatea proiectelor noi facute de dezvoltatori internationali, cu experienta, vor fi malluri competitive din punct de vedere al conceptiei, al targetului, al constructiei, ca orice alt mall din Europa. Sunt convinsa ca cel putin in Bucuresti vom avea si un produs de genul Mall of America, poate undeva peste zece ani".

In rolul principal...
La nivel global, investitorii acorda o atentie sporita pietei imobiliare, fata de acum 30 de ani, spune Charles Krick de la JLL, pentru ca piata este mai lichida si mai transparenta. "Tendinta este ca toti jucatorii - consultanti, fonduri de investitii, develo

peri - sa devina tot mai globali. Interesul este la fel de mare fata de pietele mature, cat si cele in dezvoltare". In ceea ce priveste Romania, piata se afla acum in etapa developerilor si a fondurilor de investitii pe termen scurt si mediu, care se implica masiv in proiecte pentru cinci - zece ani. Fondurile straine - in special din Marea Britanie (50%) si Austria (45%) - continua sa domine activitatea de tranzactionare, potrivit CB Richard Ellis.

"Cu cateva exceptii, fondurile de investitii au achizitionat proprietati de la dezvoltatori, proprietarii proiectelor, ceea ce demonstreaza stadiul incipient in care se afla piata locala a investiilor", arata un studiu al companiei.
Probabil ca prin 2010 vor intra si fondurile de investitii mari, pe termen lung (mai ales fondurile de pensii), care de obicei cumpara procente mici din proiecte imobiliare. Punctul final al maturitatii va fi intrarea pe piata de capital, intre 2010 - 2015.

David Howard (SHM Smith Hodgkinson) confirma "suprematia" actuala a developerilor.
"Ei au acum cel mai interesant rol in randul jucatorilor din domeniul imobiliar. Cunosc piata si vor oferi calitate, daca li se cere calitate. Trebuie sa fie insa provocati mai mult si sa li se impuna niste limite".
La nivel de profitabilitate, cel mai atractiv segment este cel rezidential, cu randamente in jur de 10% pe an, potrivit CB Richard Ellis. Urmeaza sectorul comercial, cu randamentele intre 7,5 si 9% si abia apoi birourile de clasa A (in jur de 7%).

In ceea ce priveste calitatea, insa, piata se va maturiza mai ales pe segmentele birouri si comercial, unde proprietatile sunt in cele din urma vandute unor investitori internationali care cauta obiective corespunzatoare.
Proiectele pe retail vor atrage treptat si developerii locali, considera Michael Lloyd.

"Majoritatea developerilor romani sunt orientati spre partea rezidentiala. Toata lumea intelege acest segment. Segmentul comercial este mult mai complex. in cinci ani, probabil ca ei vor migra si spre acest gen de proiecte".
Profesionalizarea developerilor merge mana in mana cu metamorfoza oraselor. Fiind cel mai mare oras din tara si principalul centru de dezvoltare imobiliara, Bucurestiul este primul care trece prin schimbari structurale majore.

"Piata de birouri se va extinde pe fondul activitatii de nearshoring, oferta spatiilor de calitate urmand sa se tripleze pana la sfarsitul decadei", scrie un studiu Jones Lang LaSalle. "Piata hotelurilor va creste pe segmentul de business travel, in timp ce o cerere enorma pentru spatii de locuit, combinata cu cresterea veniturilor populatiei va stimula segmentele rezidential, retail si de depozite. Oferta pe retail va creste de patru ori pana in 2009".
Relativ nimic nou in asteptarile analistilor. Nici macar "pretentiile" capitalei la titlul de piata-cheie sau centru comercial si de afaceri la granita de est a Uniunii Europene.

Starea "produsului finit" depinde in totalitate de viziunea mai mult sau mai putin centralizata a "creatorilor" de astazi.